Rechten verhuurder bij faillissement huurder

Een verhuurder heeft in het geval van een faillissement van zijn huurder een bijzondere, maar vaak ook nadelige positie. Zo is in de faillissementswet bepaald dat zowel de verhuurder als de curator bij het faillissement van de huurder de huurovereenkomst met inachtneming van een termijn van drie maanden mag opzeggen. Om de verhuurder tegemoet te komen voor het feit dat hij gedurende deze periode nog niet over het gehuurde mag beschikken, bepaalt de Faillissementswet dat de verschuldigde huur na datum faillissement een boedelschuld is. Een boedelschuld staat hoger in rang dan vorderingen die voor het faillissement zijn ontstaan, zodat er veel meer kans bestaat op uiteindelijke voldoening van de huurschuld ontstaan na datum faillissement. De praktijk leert echter dat zelfs boedelschulden niet altijd voldaan kunnen worden. De verhuurder moet in die gevallen dan ook gedogen dat de failliete huurder nog drie maanden gebruik maakt van het gehuurde zonder dat hij hiervoor enige vergoeding ontvangt.

Daarnaast vertrekt een faillissement huurder vaak zonder dat het gehuurde leeg en schoon wordt opgeleverd. Aan de contractuele ontruimings- en opleveringsverplichting wordt aldus niet voldaan. Vraag is of de hiermee gemoeide kosten ook een boedelschuld opleveren. Op deze vraag heeft de Hoge Raad in een tweetal arresten (bevestigend) antwoord gegeven.

Zo heeft de Hoge Raad in een arrest van 9 juni 2006 bepaald dat de ontruimingsvordering van de verhuurder die tevens eigenaar is van het gehuurde een boedelschuld is: “De verplichting tot ontruiming rust op de curator in zijn hoedanigheid en is derhalve een boedelschuld.”

Na dit arrest werd in de literatuur aangenomen dat uitsluitend de eigenaar van een onroerende zaak een dergelijke ontruimingsvordering jegens de curator kon instellen. Deze aanname bleek echter onjuist. Zo heeft de Hoge Raad in een arrest van 31 maart 2017 bepaald dat ook de gebruiker van een onroerende zaak die geen eigenaar is (bijvoorbeeld een onderverhuurder), in het faillissement van zijn huurder ook het recht heeft om van de curator te verlangen dat door failliet in de onroerende zaak achtergelaten goederen worden verwijderd:

“Indien de wederpartij van de failliet, zoals in het onderhavige geval, geen eigenaar is van het gebouw waarin of van het terrein waarop zich na ontbinding van de overeenkomst nog tot de boedel behorende zaken bevinden, maar zij daarvan wel een exclusief gebruiksrecht heeft, ontleent zij aan dat gebruiksrecht in beginsel evenzeer het recht om van de curator verwijdering van die zaken te verlangen. Een exclusief gebruiksrecht omvat immers doorgaans mede de bevoegdheid zich te verzetten tegen een storing in het genot van de zaak waarop het gebruiksrecht betrekking heeft."

In de praktijk wordt door verhuurders nog weinig gebruik gemaakt van de mogelijkheid om op grond van hun exclusieve gebruiksrecht ontruiming van de onroerende zaak door de curator te verlangen. Zo beroepen zij zich vaak op de ontruimings- en opleveringsverplichting die is opgenomen in een onderliggende (huur)overeenkomst met failliet. Anders dan een ontruimingsvordering op grond van een exclusief gebruiksrecht, levert een dergelijke contractuele ontruimingsverplichting géén boedelschuld op. Hoewel het ook bij een boedelschuld nog maar de vraag is of er enige betaling gaat volgen, staat u in dat geval als verhuurder in ieder geval verder vooraan in de rij.

De faillissementsrechtspecialisten van Yspeert helpen u graag bij het op juiste manier te gelde maken van uw rechten in het faillissement van uw huurder.