Voorkom problemen bij oplevering van het gehuurde

Wanneer de huurovereenkomst is afgelopen dient de huurder het gehuurde weer ter beschikking te stellen aan de verhuurder. Vaak ontstaat bij oplevering discussie over het opleveringsniveau van het gehuurde. Uitgangspunt is dat het gehuurde moet worden opgeleverd in de oorspronkelijke staat (behoudens slijtage, veroudering en met toestemming van de verhuurder aangebrachte veranderingen), die is te herleiden uit de beschrijving die bij aanvang van de huur over de staat van het gehuurde is opgemaakt. Veelvuldig voorkomend probleem is dat een dergelijke beschrijving vaak niet wordt opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst. In dat geval geldt voor huurovereenkomsten die zijn gesloten na augustus 2003, dat verondersteld wordt dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder kan wel tegenbewijs leveren

Waar het gaat om de huur van woonruimte mogen partijen niet ten nadele van deze bepaling afwijken. Waar het gaat om de huur van bedrijfsruimtes mag dat wel. Dat laatste gebeurt dan ook geregeld.Zo staat in het standaard ROZ-model dat veelal wordt gebruikt bij de huur van bedrijfsruimte, dat wanneer bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt, het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder wordt opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering. Daarin is ook opgenomen dat, bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, de huurder wordt verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen.Door een dergelijke bepaling op te nemen schuift men de wettelijke bepaling terzijde en komt de bewijslast van de goede staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst bij de huurder te liggen, wanneer een omschrijving ontbreekt. Uiteraard valt er dan nog eindeloos te discussiëren over de vraag of sprake is van gebreken of van normale slijtage en veroudering. Dit zal per geval moeten worden beoordeeld.

Indien bij aanvang van de huurovereenkomst wel een beschrijving van de staat van het gehuurde is gemaakt, dient het pand in de omschreven staat te worden opgeleverd (behoudens dus slijtage, veroudering en met toestemming van de verhuurder aangebrachte veranderingen). Wanneer de huurder het gehuurde niet oplevert in de staat zoals beschreven bij aanvang van de huur, dient hij (eventueel nadat de mogelijkheid tot herstel is geboden), de kosten van herstel te vergoeden. In dat kader dient daarom aan het einde van de huur een vooroplevering te worden gehouden en dient op dat moment duidelijk vast te worden gelegd welke herstelwerkzaamheden nog moeten worden uitgevoerd en op welke wijze, voordat de eindoplevering plaatsvindt.

Om discussie te voorkomen is het dus belangrijk om bij aanvang van de huur de status van het gehuurde te beschrijven en vast te leggen. Met name bij de huur van woonruimte is het voor de verhuurder erg belangrijk dit niet te vergeten. Hij kan anders immers aan het einde van de huur met bewijsproblemen komen te zitten. Bij bedrijfsruimte is het voor beide partijen belangrijk voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst goed door te nemen wat er ten aanzien van de oplevering, en met name de gewenste opleverstaat, wordt afgesproken. Het is bijvoorbeeld voor een huurder erg vervelend wanneer hij een pand huurt dat bij aanvang van de huurovereenkomst al vele gebreken vertoont, geen opnamestaat bij aanvang is opgemaakt en in de huurovereenkomst de hiervoor genoemde ROZ-bepaling is opgenomen. Dat kan tot vervelende en kostbare situaties leiden.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem contact op met Kristien Croezen.