Tiny houses, grote uitdagingen

De laatste jaren zie je ze op steeds meer plekken verschijnen: tiny houses. Een tiny house is, de naam zegt het al, een klein huis dat relatief eenvoudig en tegen lage kosten gerealiseerd kan worden. Het voorziet in de behoefte van een specifieke doelgroep van mensen die milieubewust en minimalistisch willen leven. Ook woningcorporaties hebben de tiny houses ontdekt als manier om flexibel in te kunnen spelen op de vraag naar betaalbare huurwoningen.

De flexibiliteit van de woonvorm roept allerlei huurrechtelijke, volkshuisvestelijke, bouwrechtelijke, fiscaalrechtelijke en omgevingsrechtelijke problemen en vragen op. In deze blog zal een aantal hiervan kort worden besproken.

De vraag of tiny houses roerend dan wel onroerend zijn, is om verschillende redenen van belang. Het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken is bijvoorbeeld relevant voor de vraag, of overdrachtsbelasting en onroerendezaakbelasting is verschuldigd, voor de vraag of er een pand- of een hypotheekrecht op gevestigd kan worden, voor de grondslag van aansprakelijkheid voor de zaak en voor de vraag of er beperkte rechten op de zaak gevestigd kunnen worden.

Uit de wet volgt dat zaken onroerend zijn indien zij duurzaam met de grond zijn verenigd. Maar wanneer is een gebouw duurzaam met de grond verenigd? Uit het bekende Portacabin-arrest van de Hoge Raad volgt dat dit moet worden beoordeeld aan de hand de bedoeling van de bouwer. De enkele verplaatsbaarheid maakt niet dat er altijd sprake is van een roerende zaak. Getoetst moet worden, kort samengevat, of het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Uit bedoeld arrest blijkt dat aansluiting op de nutsvoorzieningen, het aanleggen van een tuin, het aanbrengen van een fundering (en het verankerd zijn met de grond) en het al dan niet  bezwaren met een recht van hypotheek, aanknopingspunten zijn om te (kunnen) spreken van duurzame verbondenheid, en dus van een onroerende zaak.

Deze factoren spelen ook een rol bij de ontwikkeling en realisatie van tiny houses. Uit de (vooral lagere) rechtspraak van na het Portacabin-arrest volgt dat op tiny houses lijkende bouwwerken al snel als “onroerend” aangemerkt worden. Dit is van belang voor veel vraagstukken op meerdere rechtsgebieden.

Bij de verhuur van tiny houses door woningcorporaties speelt de vraag “roerend of onroerend” een rol bij het mogelijke recht van huurders op huurtoeslag, bij de huurprijsbepaling conform het woningwaarderingsstelsel en bij de vaststelling van de verhuurderheffing en de mogelijke vrijsteling daarvan voor tijdelijke bouwwerken (waarvoor een omgevingsvergunning van maximaal 15 jaar is verleend).

Tijdelijke verhuur van zelfstandige woningen is in beginsel niet mogelijk voor corporaties. Dat is bij tiny houses een probleem, aangezien dat soort woonprojecten bijna per definitie tijdelijk van aard is. Zodra het einde van het project nadert, zullen de betreffende huurovereenkomsten opgezegd moeten worden, met een beroep op de wettelijke opzeggingsgronden “dringend eigen gebruik” en/of “verwezenlijking van een bestemmingsplan”. In die situatie is waarschijnlijk wel de verhuiskostenvergoeding ad € 6.334,00 (norm 2021) verschuldigd.

Onder omstandigheden zou bij tijdelijke plaatsing van tiny houses wellicht een oplossing gevonden kunnen worden in de regeling betreffende huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat “naar zijn aard voor korte duur” is. Dit wordt geregeld in art 7:232 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Op grond van dit artikel heeft een huurder geen recht op huur(prijs)bescherming, noch op een verhuiskostenvergoeding, en eindigt de huur dus bij het einde van de overeengekomen huurperiode.

In de huurovereenkomst moet dan expliciet worden bepaald dat sprake is van (tijdelijke) verhuur aan een specifieke doelgroep en dat de huur van de tiny house samengaat met een bepaalde leefstijl van de huurder: bewust, duurzaam, lage lasten, ontspullen, dichter bij de natuur, klein wonen in een tijdelijke woning, tijdelijk gebruik van een bepaalde ruimte, etc. Verder zal moeten worden vastgelegd dat voor de verhuur van tiny houses door de corporatie een bijzonder selectieproces wordt gehanteerd, waarbij een aspirant-huurder moet motiveren waarom voor de tijdelijke huur van een tiny house en een bepaalde locatie gekozen wordt.  

Of een beroep op art. 7:232 lid 2 BW in geval van verhuur van tiny houses (voor bijvoorbeeld de projectduur van 10 of 15 jaar) overeind zal blijven, is overigens niet zeker. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat “naar aard van korte duur” restrictief moet worden uitgelegd. Dit om misbruik van de regeling tegen te gaan. Mocht blijken dat de huurovereenkomst bij het einde van het project toch niet automatisch eindigt, dan kan deze – al dan niet zekerheidshalve – (alsnog) opgezegd worden. 

Bij de ontwikkeling van tiny houses spelen de gemeentelijke/bestuursrechtelijke regels uiteraard ook een belangrijke rol. Die regels zijn volop in beweging.

Tiny houses worden in de praktijk gerealiseerd voor huisvesting op een bepaalde plaats die (meestal) tijdelijk van aard is. Indien de bestemming het gebruik voor “wonen” niet toelaat, moet de koper/bouwer van de tiny house naast een eventuele omgevingsvergunning voor de bouw, ook een vergunning voor het gebruik van de tiny house in afwijking van de geldende bestemming aanvragen. Omwonenden kunnen in dat geval rechtsmiddelen aanwenden tegen dit afwijkende gebruik van de tiny house op de beoogde locatie. Daarnaast kunnen onder het huidige recht de regels uit het Bouwbesluit 2012 (afmetingen etc.) belemmerend werken bij het toestaan van permanente bewoning van tiny houses.

Met de komst van de nieuwe Omgevingswet, die volgens de laatste berichtgeving op 1 juli 2022 in werking zal treden, zullen deze belemmeringen deels worden weggenomen en zal er meer ruimte ontstaan voor diverse (flexibele) woonvormen. Zo zullen gemeenten in een eigen omgevingsplan bepaalde gebieden aan kunnen wijzen als bestemd voor tiny houses. Dit zal moeten leiden tot meer flexibilteit en meer ruimte voor maatwerk.

Mocht u of uw organisatie betrokken zijn bij de ontwikkeling, realisatie of verhuur van tiny houses, dan kan het nodig zijn om daarover multidisciplinair advies in te winnen. Yspeert heeft diverse specialisten in huis die u graag verder willen helpen!

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Frouke Douma.