- 10-01-2025
- 09:00
- timer 3 minuten
Ontbinding van de koopovereenkomst van een boerderij vanwege gebreken
De koop van een boerderij is voor veel mensen een droom. Soms is de koop van een boerderij ook pure noodzaak, omdat het voortbestaan van het boerenbedrijf staat of valt met schaalvergroting. Toch blijkt dat de koop van een boerderij in de praktijk niet zonder risico's is. Een boerderij is een complex vastgoedproduct, waar zowel de staat van de gebouwen, de bodemkwaliteit als de bedrijfsvoering een belangrijke rol spelen. Als daarbij problemen ontstaan ten aanzien van essentiële zaken, dan kan het voorkomen dat de koop van een boerderij wordt ontbonden, bijvoorbeeld vanwege verborgen gebreken, misleiding of dwaling. In deze blog worden enkele van de meest voorkomende redenen waarom de koop van een boerderij niet doorgaat besproken.
Verborgen gebreken en non-conformiteit
Een van de belangrijkste gronden voor het ontbinden van een koopovereenkomst is de aanwezigheid van verborgen gebreken. Dit zijn zaken die pas na de overdracht van het pand aan het licht komen en die de koper bij een normale inspectie niet (eenvoudig) had kunnen ontdekken. Deze gebreken kunnen leiden tot aanzienlijke kosten, bijvoorbeeld voor het herstel van de gebouwen, vervuilde grond, of het functioneren van essentiële installaties. In de jurisprudentie is non-conformiteit vaak de grondslag voor ontbinding van de koop.
Een bekende uitspraak betreft een zaak waarin een koper van een boerderij na de overdracht ontdekte dat de mestkelder van de boerderij in slechte staat verkeerde en lek was. Dit probleem was niet zichtbaar tijdens de bezichtigingen, maar bracht wel hoge herstelkosten met zich mee. De rechter oordeelde in deze zaak dat de boerderij niet voldeed aan de verwachtingen die de koper op basis van de koopovereenkomst mocht hebben, waardoor er sprake was van non-conformiteit. De verkoper werd aansprakelijk gesteld en de koop werd ontbonden.
Verontreinigde bodem
Een ander probleem dat in de praktijk soms leidt tot de ontbinding van de koopovereenkomst, is bodemverontreiniging. Boerderijen worden vaak gekocht met de verwachting – en regelmatig zelfs met de toezegging – dat de grond geschikt is voor landbouw of veeteelt. Als na aankoop blijkt dat de bodem verontreinigd is, kan dit de waarde van de boerderij drastisch verminderen en de gebruiksmogelijkheden beperken. In dergelijke gevallen kan de koper de rechter verzoeken de koop te ontbinden, omdat de boerderij niet geschikt is voor het beoogde gebruik.
Een voorbeeld hiervan is een uitspraak waarin een koper ontdekte dat de grond van de gekochte boerderij ernstig vervuild was met chemische stoffen, waarschijnlijk afkomstig van illegale storting door de vorige eigenaar. De rechter oordeelde dat de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht had voldaan en dat de koper door deze verontreiniging geen normaal gebruik van de boerderij kon maken. Daardoor was sprake van een gebrek. Hierdoor werd de koopovereenkomst ontbonden.
Misleidende informatie van de verkoper
In sommige gevallen blijkt de verkoper onjuiste of onvolledige informatie te hebben verstrekt. Bijvoorbeeld over de staat van onderhoud van de gebouwen of over vergunningen die nodig zijn voor het voortzetten van de bedrijfsactiviteiten. Wanneer de koper door deze misleidende informatie een verkeerd beeld heeft gekregen van de boerderij, kan hij zich beroepen op dwaling om de koop te ontbinden. In dat geval is immers sprake van een gebrek in de wilsvorming aan de kant van de koper.
Een voorbeeld hiervan speelde in een zaak waarin de koper een boerderij kocht in de veronderstelling dat hij er een melkveebedrijf kon exploiteren, zoals de verkoper had aangegeven. Na de koop bleek echter dat er geen geldige milieuvergunning was om het bedrijf voort te zetten. De koper werd hierdoor ernstig benadeeld, omdat de boerderij zonder de vergunning vrijwel onbruikbaar was voor de beoogde bedrijfsvoering. De rechter oordeelde dat de verkoper de koper op het verkeerde been had gezet en ontbond de koopovereenkomst.
Conclusie
De koop van een boerderij is niet zonder risico. Rechterlijke uitspraken laten zien dat verborgen gebreken, bodemverontreiniging en misleidende informatie veelvoorkomende oorzaken zijn voor het ontbinden van koopovereenkomsten. Kopers doen er daarom goed aan om gedegen onderzoek te (laten) verrichten naar de staat van de boerderij, de bodemkwaliteit en de juridische aspecten die van belang zijn voor het beoogde gebruik van het gekochte. Op die manier kan voorkomen worden dat de aankoop van een droomboerderij uitloopt op een juridische nachtmerrie. Mocht u menen dat in uw situatie een van de genoemde zaken speelt, neemt u dan gerust vrijblijvend contact met onze specialisten op, dan denken we graag met u mee.
