Huur en surseance van betaling

Uitgangspunt is dat een huurovereenkomst niet wordt aangetast als aan de huurder surseance van betaling wordt verleend. In dat geval breekt een spannende tijd voor de verhuurder aan. Het faillissement van de huurder ligt immers op de loer en het is nog maar de vraag of de huurprijs wordt betaald.

Een verhuurder kan in dat geval belang hebben bij het eindigen van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld als zich reeds een nieuwe solide huurder heeft gemeld. Maar kan de huurovereenkomst worden beëindigd?

Opzeggen

In faillissement kan zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Gedurende een surseance van betaling kan echter uitsluitend de huurder met medewerking van de bewindvoerder de huurovereenkomst opzeggen. De verhuurder kan de huurovereenkomst in beginsel niet opzeggen. Dit verschil heeft de wetgever bewust gemaakt. Een surseance van betaling is namelijk gericht op het voortzetten van de onderneming, terwijl een huuropzegging op dat moment meestal juist het einde van de onderneming tot gevolg zal hebben.

Ontbinden

Een verhuurder kan echter in de huurovereenkomst een bepaling opnemen die hem de mogelijkheid biedt om in geval van surseance van betaling de huurovereenkomst tussentijds te ontbinden (gecombineerd met een schadevergoedingsbeding). De Hoge Raad heeft in het arrest Baby XL (2005) bepaald dat een dergelijke bepaling is toegestaan. De Hoge Raad heeft wel aangegeven dat de verhuurder niet in alle gevallen gebruik mag maken van de contractuele ontbindingsmogelijkheid, bijvoorbeeld als de doorbetaling van de huur gedurende de surseance is verzekerd. Wel is het belangrijk op te merken dat een ontbinding van de huurovereenkomst van onroerende zaken in beginsel alleen kan plaatsvinden door de rechter.

De verhuurder heeft gedurende de surseance van betaling recht op de betaling van de huurprijs. De huurprijs is vanaf de surseance een boedelschuld. Als de boedel(huur)schuld toch niet wordt voldaan, zal de bewindvoerder verzoeken om de surseance in te trekken en zal het faillissement worden uitgesproken. In mijn volgende blog zal ik de rechten en mogelijkheden van de verhuurder bespreken in de situatie dat de huurder failleert.

Bevindt u zich in een situatie waarin uw huurder met betalingsproblemen kampt en heeft u advies nodig? Of heeft u een vraag naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Frouke Douma.