Hoewel kraken sinds 2010 strafbaar is, betekent dat niet dat een eigenaar een gekraakt pand altijd direct kan laten ontruimen. In de praktijk is de juridische situatie weerbarstiger. Krakers ontruimen via een strafrechtelijke route is onder omstandigheden mogelijk, maar als die route in een concreet geval niet tot ontruiming leidt, kan een civielrechtelijke procedure uitkomst bieden.
Voor eigenaren van leegstaande woningen, bedrijfspanden, kantoren, monumenten of ontwikkellocaties kan een kraakpand ontruimen ingrijpende gevolgen hebben. Juist daarom is het belangrijk om snel te beoordelen welke juridische mogelijkheden er zijn en welke feiten en belangen moeten worden vastgelegd.
Stap 1: Een kraakpand ontruimen via de strafrechtelijke route
Kraken is strafbaar gesteld in artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht. Bij een verdenking van kraken kan de officier van justitie onder omstandigheden opdracht geven tot een kraakpand ontruimen. Sinds de inwerkingtreding van de Wet handhaving kraakverbod op 1 juli 2022 kan de rechter-commissaris op vordering van de officier van justitie beoordelen of een dergelijke ontruiming mag plaatsvinden.
Kraken wordt direct ontdekt
Wanneer een kraak kort na het binnendringen wordt ontdekt, kan dat van belang zijn voor het strafrechtelijk optreden. Denk bijvoorbeeld aan een eigenaar, beheerder of omwonende die constateert dat personen zich toegang tot het pand hebben verschaft.
Snel melden is daarom belangrijk. Hoe eerder politie en justitie over informatie beschikken over wat er is gebeurd, wanneer het pand in gebruik is genomen en wie daarbij betrokken zijn, des te beter zij kunnen beoordelen welke maatregelen mogelijk zijn.
Geen heterdaad: Kraakpand ontruimen via strafrechtelijke route nog steeds mogelijk
Ook als een kraak niet op heterdaad wordt ontdekt, kan een strafrechtrechtelijk ontruiming mogelijk zijn. Op grond van artikel 551a van het Wetboek van Strafvordering kan de officier van justitie de rechter-commissaris verzoeken om een machtiging voor een kraakpand ontruimen. De rechter-commissaris beslist in beginsel binnen drie maal 24 uur na de vordering. In bepaalde gevallen kan de rechter-commissaris zonder voorafgaande gelegenheid tot horen beslissen, bijvoorbeeld wanneer sprake is van een dringende noodzaak.
Of deze strafrechtelijke route daadwerkelijk wordt ingezet en tot een kraakpand ontruimen leidt, hangt af van de omstandigheden van het concrete geval. Daarom is het verstandig een kraaksituatie zo snel mogelijk juridisch te laten beoordelen.
Stap 2: Kraakpand ontruimen via de civielrechtelijke route
Wanneer de strafrechtelijke route niet tot ontruiming leidt of niet beschikbaar is, kan de eigenaar via een civielrechtelijke ontruimingsprocedure een kraakpand ontruimen. Dat kan in een bodemprocedure, of wanneer sprake is van voldoende spoed, in een kort geding.
De eigenaar heeft daarbij een sterke juridische uitgangspositie: het eigendomsrecht geeft hem in beginsel het recht om over zijn pand te beschikken. Een ontruiming is echter niet automatisch toewijsbaar.
In een civiele procedure kunnen onder meer het eigendomsrecht van de eigenaar, het eventuele huisrecht van de kraker en de overige omstandigheden van het geval tegen elkaar worden afgewogen. In een kort geding moet daarnaast sprake zijn van voldoende spoedeisend belang.
Dat maakt een kraakpand ontruimen via een civielrechtelijke route soms complex, maar zeker niet onmogelijk.
Hoe vergroot u de kans om krakers te ontruimen?
Een goed onderbouwd dossier kan een belangrijke rol spelen. Vooral in een kort geding is het van belang dat de eigenaar concreet kan maken waarom een kraakpand ontruimen nodig is en wat er na de ontruiming met het pand zal gebeuren.
Leg concrete plannen voor het pand vast
Rechters kunnen veel waarde hechten aan de vraag wat er na het kraakpand ontruimen met het pand gebeurt. Zijn er concrete plannen voor verkoop, verhuur, renovatie, herontwikkeling of eigen gebruik? Leg deze dan zo goed mogelijk vast.
Een koopovereenkomst, concrete verhuurafspraken, uitgewerkte ontwikkelplannen, verleende vergunningen of al geplande werkzaamheden kunnen bijdragen aan de onderbouwing van het belang bij ontruiming.
Met name in een kort geding is het belangrijk dat plannen voldoende concreet zijn en dat aannemelijk is dat deze binnen afzienbare tijd kunnen worden uitgevoerd.
Documenteer veiligheidsrisico's
Is er sprake van een slechte bouwkundige staat, brandgevaar, installatietechnische gebreken, asbest of andere risico's voor bewoners en omwonenden? Laat deze risico's dan zo snel mogelijk objectief vastleggen.
Rapportages van een bouwkundig deskundige, aannemer of installateur kunnen relevant zijn voor de beoordeling van de spoed en voor de belangenafweging. Bij ernstige veiligheidsrisico's kan het belang bij snel een kraakpand ontruimen extra zwaar wegen.
Houd overlast en incidenten zorgvuldig bij
Leidt de kraak tot overlast, verstoring van bedrijfsactiviteiten, onveilige situaties of problemen voor omwonenden? Zorg dan voor een goede vastlegging.
Denk aan klachten van omwonenden, meldingen bij politie of gemeente, foto's, correspondentie en verklaringen van betrokkenen. Hoe concreter de gevolgen van de kraak kunnen worden aangetoond, hoe beter de eigenaar zijn belangen kan onderbouwen.
Voorkom de indruk van ongerechtvaardigde leegstand
Een belangrijk aandachtspunt in een civiele ontruimingsprocedure is wat er na het kraakpand ontruimen met het pand gebeurt. Wanneer een pand na ontruiming opnieuw langdurig leeg blijft staan, kan dat de beoordeling van het belang bij onmiddellijke ontruiming beïnvloeden.
Het is daarom verstandig om vooraf na te denken over de toekomstige invulling van het pand en plannen zo concreet mogelijk te onderbouwen.
Handel snel
Bij een kraakpand ontruimen is tijd vaak belangrijk. Niet alleen omdat snel optreden relevant kan zijn voor de strafrechtelijke mogelijkheden, maar ook omdat de eigenaar daarmee sneller duidelijkheid krijgt over zijn juridische positie en een dossier kan opbouwen.
Leg daarom zo snel mogelijk vast wanneer en hoe de kraak is ontdekt, welke schade of risico's zijn ontstaan, welke plannen er met het pand bestaan en welke stappen al zijn gezet.
Veel ervaring met kraakzaken
Yspeert advocaten heeft ruime ervaring met kraakzaken en procedures tot ontruiming van gekraakte panden. Wij adviseren onder meer gemeenten, vastgoedbeleggers, ontwikkelaars, woningcorporaties, beheerders en particuliere pandeigenaren.
Ook beoordelen wij snel welke juridische route in een concrete situatie het meest kansrijk is, helpen bij het opbouwen van een goed onderbouwd dossier en voeren zo nodig procedures in kort geding of een bodemprocedure.
Heeft u te maken met een gekraakt pand en wilt u een kraakpand ontruimen? Neem dan zo snel mogelijk contact op met een van onze vastgoedrechtadvocaten. Een tijdige juridische beoordeling kan het verschil maken tussen een langdurige kraaksituatie en een succesvolle ontruiming.
