Wanneer mag ik als verhuurder van woonruimte de huurprijs verhogen?

Van verhuurders krijgen wij regelmatig de vraag of zij de met hun huurders overeengekomen huurprijs mogen verhogen. Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van het soort huurovereenkomst dat u met uw huurder bent aangegaan.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde huurovereenkomsten (vrije sector) en niet geliberaliseerde huurovereenkomsten (ook wel sociale huurwoningen genoemd).

Er is sprake van een geliberaliseerde huurovereenkomst indien de overeenkomst betrekking heeft op de huur van zelfstandige woonruimte waarvan:

  • de huurovereenkomst is aangegaan op of na 1 januari 1994 of de huurwoning een nieuwbouwwoning betreft die voor het eerst op of na 1 juli 1989 is bewoond; en
  • de kale huurprijs boven de liberalisatiegrens, momenteel € 710,68.

In de overige gevallen is sprake van een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst.

Geliberaliseerde huurovereenkomst

Als u een geliberaliseerde huurovereenkomst met uw huurder bent aangegaan dan heeft u twee mogelijkheden om de huurprijs te verhogen. Verhoging is dan mogelijk op grond van een eventuele indexeringsclausule in de huurovereenkomst of op grond van een aanbod van een nieuwe huurovereenkomst. Er geldt bij geliberaliseerde huurovereenkomsten geen maximale huurprijs.

  1. De indexeringsclausule

Een indexeringsclausule is een bepaling in de huurovereenkomst die u als verhuurder de bevoegdheid geeft de huurprijs periodiek te wijzigen met een (tevens in deze clausule genoemd) bepaald percentage. Deze huurverhoging mag in beginsel maximaal eens in de 12 maanden plaatsvinden. De huurprijsverhoging hoeft niet aan uw huurder te worden voorgesteld. Uw huurder dient enkel te worden geïnformeerd over het bedrag van de huurverhoging en de wijze waarop de verhoging is berekend. Er is geen termijn waarbinnen deze informatie aan uw huurder dient te worden verstrekt.

Als uw huurder weigert de huurprijsverhoging te betalen, dan kunt u de huurovereenkomst opzeggen. Indien uw huurder ook weigert in te stemmen met de opzegging van de huur, dan kan slechts de rechter de huurovereenkomst beëindigen.

  1. Nieuw huurcontract

Als u geen indexeringsclausule in de huurovereenkomst hebt opgenomen dan kunt u de huurprijs verhogen door middel van het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs.

Weigert uw huurder in te stemmen met de nieuwe huurovereenkomst, dan kunt u als verhuurder de huurovereenkomst om die reden opzeggen. Indien uw huurder ook weigert in te stemmen met de huuropzegging, dan dient u als verhuurder bij de rechter een vordering in te stellen tot beëindiging van de (oude) huurovereenkomst. De rechter zal in dat geval beoordelen of de nieuwe huurovereenkomst redelijk is. Oordeelt de rechter dat de nieuwe huurovereenkomst redelijk is dan wordt de oude huurovereenkomst door de rechter beëindigd.

Niet geliberaliseerde huurovereenkomst

Als u een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst met uw huurder bent aangegaan kunt de huurprijs ook verhogen. Dit kan op grond van een indexeringsclausule in de huurovereenkomst. Mocht u geen indexeringsclausule in de huurovereenkomst hebben opgenomen, dan kunt u de huurprijs verhogen op grond van de wet. Een wijziging op grond van de wet en op grond van een indexeringsclausule is niet toegestaan.

Het verhogingspercentage van de huurprijs is bij niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten begrensd. Het percentage waarmee u de huurprijs mag verhogen wordt jaarlijks door de overheid vastgesteld en is afhankelijk van:

  • het inkomen van uw huurder;
  • of één van de bewoners van de huurwoning de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt; en
  • of het huishouden van uw huurder(s) uit 4 personen of meer bestaat.

Voor niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt een maximale huurprijs. De kale huurprijs mag na de verhoging niet boven de maximale huurprijs uitkomen. De maximale huurprijs is het bedrag dat u redelijkerwijze aan netto huur mag vragen voor uw huurwoning, rekening houdend met de woningwaardering volgens een puntensysteem.

De hoofdregel is dat bij niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten slechts eens per twaalf maanden een huurverhoging mag plaatsvinden. Er zijn op deze hoofdregel drie uitzonderingen. De eerste uitzondering is dat u als verhuurder in het eerste jaar van de huurovereenkomst binnen 12 maanden een huurverhoging mag voorstellen. Er dient echter tussen de eerste huurverhoging en de opvolgende huurverhoging wél twaalf maanden te zitten. De tweede uitzondering doet zich voor als de periode tussen twee huurverhogingen meer dan twaalf maanden is. U kunt als verhuurder voor de opvolgende huurverhoging de gebruikelijke ingangsdatum hanteren. De betekent als de huurprijs op 1 juli 2015 is verhoogd en daarna pas weer op 1 december 2016, dan mag de volgende verhoging plaatsvinden op 1 juli 2017. De derde uitzondering is een tussentijdse woonverbetering. U kunt de huurprijs ten gevolge van een woonverbetering verhogen naast de jaarlijkse huurverhogingen.

Als verhuurder dient u bij een huurprijsverhoging bij een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst schriftelijk aan uw huurder een huurverhogingsvoorstel te doen. Dit voorstel dient u minimaal twee maanden voordat de huurverhoging ingaat aan uw huurder toe te sturen. Het verhogingsvoorstel dient aan bepaalde voorwaarden te voldoen. U kunt hierbij gebruik maken van de Modelbrief voorstel tot jaarlijkse huurverhoging.

Uw huurder kan schriftelijk bezwaar maken tegen het verhogingsvoorstel. Indien u als verhuurder niet akkoord gaat met dit bezwaar, dan kunt u de huurcommissie vragen de verhoging te beoordelen. Indien de huurcommissie oordeelt dat de huurverhoging redelijk is dan dient uw huurder alsnog de huurverhoging te betalen. Indien de door u voorgestelde huurverhoging door de huurcommissie als onredelijk wordt geoordeeld, dan stelt de huurcommissie een lagere redelijke huurverhoging vast. Klik hier voor meer informatie over deze bezwaarprocedure.

Slotsom

Er zijn derhalve voor u als verhuurder diverse mogelijkheden om de huurprijs te verhogen.

In geval van een geliberaliseerde huurovereenkomst kunt u de huurprijs verhogen op grond van een indexeringsclausule of door het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst met daarin een redelijke huurprijsverhoging. Bij een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst kunt u de huurprijs verhogen op grond van een indexeringsclausule in de huurovereenkomst of op grond van de wet.

Wilt u hierover meer informatie of advies, neemt u dan gerust contact op met Arianne Klok.

Uw eerste aanspreekpunt:

Arianne Klok

Arianne Klok BBA (Bachelor Bedrijfskunde) is advocaat sinds 2008. Naast Bedrijfskunde studeerde zij Nederlands Recht aan de Rijksuniversiteit Groningen, met als specialisaties Privaatrecht en Bedrijfsrecht.  Arianne heeft ervaring als bedrijfsjurist bij NDC-VBK de uitgevers (o.a. Dagblad van het Noorden en Leeuwarder Courant) en was nauw betrokken bij de ISO-certificering van haar vorige advocatenkantoor.

Arianne Klok bekleedt diverse bestuursfuncties waarin zij vaak vanuit commerciële en juridische invalshoek beleid uitzet en organiseert. Zij maakt deel uit van het bestuur van AOV Oranje Nassau en Stichting Help Direct. Zij is actief en betrokken bij diverse netwerken, zoals de Commercieele Club Groningen, Sociëteit Ventus en de Noordelijke Vastgoed Sociëteit. Arianne is lid van de Commissie van Beroep van de Jongeren Commerciële Club Groningen en van de Adviescommissie van Dialogical Coaching netwerk (DCn). Daarnaast is Arianne als docent betrokken bij de Ondernemersacademie Groningen.

De commerciële praktijk van Arianne Klok is gericht op de rechtsgebieden vastgoed en ondernemingsrecht. Haar cliënten zijn startende en gevestigde ondernemers, vastgoedeigenaren, verhuurders en huurders van woon- en/of bedrijfsruimte. Arianne denkt met klanten mee op operationeel en managementniveau, overziet processen en streeft naar efficiëntievoordeel.

050 207 16 04 +31 (0)6 502 629 43 a.klok@yspeert.nl