incasso van de vve-bijdrage na executoriale verkoop

Per 1 januari 2015 is er een belangrijke wetswijziging (33 484) geweest die invloed heeft op de wijze waarop de executoriale verkoop wordt geregeld. De wetswijziging is doorgevoerd om executieveilingen meer toegankelijk en voordeliger te maken (voor particulieren). Voor de incasso van achterstallige VvE-bijdragen brengt de wetswijziging een verandering met zich mee.

Tot 1 januari 2015 was het volgende geldend. In het geval een eigenaar van een appartementsrecht zijn of haar VvE-bijdrage niet betaalde, kon een VvE na een gerechtelijk vonnis, via de deurwaarder executoriaal beslag leggen op het appartementsrecht. Na beslaglegging verzocht de VvE of de hypotheekhouder de executie wenste uit te voeren. Indien de hypotheekhouder niet (tijdig) overging tot de executie, kon de VvE zelf een executie(veiling) starten.

Bij een executieveiling met de VvE als executant, bepaalde de VvE de voorwaarden waaronder de executie van het appartementsrecht plaatsvond. Dat de VvE in die voorwaarden opnam dat bij de veiling van appartementsrecht, de koper eveneens de complete achterstallige VvE-bijdrage inclusief buitengerechtelijke kosten en rente diende af te rekenen was eerder regel dan uitzondering. Daardoor kon het zo zijn dat de VvE haar volledige vordering voldaan kreeg, terwijl er niet voldoende veilingopbrengst was om de hypotheekschuld af te lossen. Met de inwerkingtreding van het wetsvoorstel 33 484 komt aan deze werkwijze een einde.

Met de inwerkingtreding van het wetsvoorstel ziet art. 524a Rv namelijk het levenslicht. Dit artikel geeft een limitatieve opsomming van kosten die onder de “veilingkosten” mogen worden geschaard:

Art. 524a Rv

  1. Indien sprake is van een tot bewoning bestemde onroerende zaak worden, voor zover verschuldigd, aan de koper geen andere kosten of heffingen in rekening gebracht dan:
    1. de overdrachtsbelasting en de omzetbelasting;
    2. het honorarium van de notaris;
    3. het kadastrale recht en de kosten van kadastrale recherche;
    4. de kosten van ontruiming.
  2. Aan de koper wordt voorafgaand aan de veiling naar beste weten een indicatie gegeven van de maximale hoogte van de kosten en heffingen die aan hem in rekening worden gebracht.

In tegenstelling tot de gebruiken van vóór de wetswijziging, mogen onder meer de achterstallige VvE-bijdrage, buitengerechtelijke kosten en rente niet langer onder de veilingkosten worden geschaard. Wordt een vordering van de VvE niet voldaan omdat de hypotheekschuld hoger is dan de opbrengst van de executieveiling, dan kan de VvE achterblijven met een onbetaalde vordering wanneer de geëxecuteerde ook geen verhaal biedt.

VvE-bijdrage bij executieveilingWat betreft de openstaande VvE-bijdrage zal de VvE een nota dienen te sturen aan de koper na afloop van de executieveiling. Daarbij mag de VvE op grond van art. 5:122 lid 3 en 4 BW enkel de VvE-bijdragen op de koper verhalen die van lopende of voorafgaande boekjaar.

VvE Bijdrage periode

De VvE krijgt dus niet “automatisch” de achterstallige VvE-bijdrage betaald door de koper. De koper is en blijf hier – naast de voormalig eigenaar – hoofdelijk aansprakelijk voor, maar een afzonderlijke incasso is vereist. Hoofdelijk aansprakelijk betekent in dit geval dat de koper afzonderlijk en volledig voor de achterstand in de VvE-bijdrage van het lopend en voorafgaande boekjaar aansprakelijk is.

Mocht de periode van achterstand in de VvE-bijdrage verder teruggaan dan het voorafgaande boekjaar, dan kan de VvE enkel de voormalig eigenaar aanspreken voor dat gedeelte. En die zal veelal geen verhaal bieden.

Op het moment dat de VvE besluit over te gaan tot executieverkoop van het appartementsrecht terwijl het appartement “onder water staat” (wat wil zeggen dat de hypotheekschuld groter is dan de waarde van het onroerend goed) zal de VvE haar vorderingen niet kunnen verhalen uit de veilingopbrengst, daar de schuld aan de hypotheekverstrekker groter is en voorrang heeft. De VvE kan echter na de executieveiling haar “vorderingspijlen” richten op de koper, zoals zojuist is toegelicht. Deze vordering is beperkt tot de achterstallige VvE-bijdrage in het lopend en voorafgaande boekjaar.

Uw eerste aanspreekpunt:

Arianne Klok

Arianne Klok BBA (Bachelor Bedrijfskunde) is advocaat sinds 2008. Naast Bedrijfskunde studeerde zij Nederlands Recht aan de Rijksuniversiteit Groningen, met als specialisaties Privaatrecht en Bedrijfsrecht.  Arianne heeft ervaring als bedrijfsjurist bij NDC-VBK de uitgevers (o.a. Dagblad van het Noorden en Leeuwarder Courant) en was nauw betrokken bij de ISO-certificering van haar vorige advocatenkantoor.

Arianne Klok bekleedt diverse bestuursfuncties waarin zij vaak vanuit commerciële en juridische invalshoek beleid uitzet en organiseert. Zij maakt deel uit van het bestuur van AOV Oranje Nassau en Stichting Help Direct. Zij is actief en betrokken bij diverse netwerken, zoals de Commercieele Club Groningen, Sociëteit Ventus en de Noordelijke Vastgoed Sociëteit. Arianne is lid van de Commissie van Beroep van de Jongeren Commerciële Club Groningen en van de Adviescommissie van Dialogical Coaching netwerk (DCn). Daarnaast is Arianne als docent betrokken bij de Ondernemersacademie Groningen.

De commerciële praktijk van Arianne Klok is gericht op de rechtsgebieden vastgoed en ondernemingsrecht. Haar cliënten zijn startende en gevestigde ondernemers, vastgoedeigenaren, verhuurders en huurders van woon- en/of bedrijfsruimte. Arianne denkt met klanten mee op operationeel en managementniveau, overziet processen en streeft naar efficiëntievoordeel.

050 207 16 04 +31 (0)6 502 629 43 a.klok@yspeert.nl