van geisers en gaskachels naar cv: hoe moet de verhuurder dat aanpakken?

Een deel van het woningbestand van verhuurders is nog voorzien van gaskachels en/of geisers. Deze open-verbrandingstoestellen veroorzaken een verhoogd gezondheidsrisico. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelatie heeft op 1 oktober 2014 een “Handreiking vervanging open-verbrandingstoestellen” uitgebracht. Als verhuurder is het mogelijk om bij de vervanging van deze open-verbrandingstoestellen een sleutelrol te vervullen, aldus het Ministerie.

Hoe werkt het?

Indien een woning inclusief verbrandingstoestel wordt verhuurd, komt het vervangen van open-toestellen door gesloten-toestellen voor rekening van de verhuurder, met de mogelijkheid van een huurverhoging. Het vervangen van open-verbrandingstoestellen wordt gekwalificeerd als een renovatie aan het gehuurde, aangezien het een gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging betreft. Aldus dient de renovatieregeling (artikel 7:220 lid 2 BW) gevolgd te worden.

Het uitgangspunt van de renovatieregel is dat de verhuurder begint met het doen van een (redelijk) schriftelijk voorstel aan de huurder. In dit voorstel dient het voorgenomen plan, het tijdspad en de huurprijsverhoging toegelicht te worden. Stemt minstens 70% van de huurders in met het voorstel, dan wordt het vermoed redelijk te zijn. Verleent de huurder geen medewerking, dan kan dit afgedwongen worden in kort geding.

De belangenafweging tussen de huurder en verhuurder

De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot heeft meerdere juridische procedures gevoerd over dit vraagstuk. In 2015 heeft het hof het voldoende aannemelijk geacht dat een open-verbrandingstoestel vanwege het daaraan inherente gevaar voor koolmonoxidevergiftiging gevaar voor de gezondheid oplevert, zowel voor hen die deze toestellen gebruiken als voor de (direct) omwonenden.[1] De belangen van de verhuurder bij het plaatsen van de gesloten toestellen (onder meer in het kader van veiligheid en het voldoen aan de eisen van de huidige tijd) wegen zwaarder dan de belangen van de individuele huurders.

In 2017 acht het hof, in een vergelijkbare procedure van Stadgenoot, dat voldoende gebleken is dat een redelijke verwachting bestaat dat het aan te brengen gesloten-toestel minder energie zal gebruiken en dat met de beoogde vervanging een veiligheidsbelang gediend is.[2] Het hof oordeelt dat de beoogde vervanging als een wenselijke verbetering van het woningbestand van verhuurder te beschouwen is. Daarmee is een substantieel belang van verhuurder gegeven. Voor het bestaan van het belang van de verhuurder is niet nodig dat vaststaat dat de (individuele) kachel van huurder onveilig zou zijn. Dit belang wordt afgewogen tegen het belang dat huurder heeft bij handhaving van de bestaande situatie.

Onder het individuele belang van de huurder valt volgens het hof niet het ruimteverlies, het noodzakelijkerwijs moeten veranderen van de inrichting van de woning, het genot van de gaskachel en de andere lucht die de cv-installatie met zich zal meebrengen met daaraan gekoppeld de angst voor gezondheidsproblemen. De verwachting van huurders dat deze na de vervanging van de open-verbrandingsinstallatie door een gesloten-­installatie minder comfort zal ervaren, het nadeel van een –in die casus vooralsnog gecompenseerde – huurverhoging en de wens om zelf te kiezen hoe de woning van een huurder wordt verwarmd, vormen niet zodanig zwaarwegende belangen dat deze opwegen tegen de belangen van verhuurder.

De conclusie is dat een huurder moet meewerken aan de vervanging van een open-verbrandingstoestel door een gesloten exemplaar. U als verhuurder dient dit dan uiteraard wel op de juiste wijze voor te stellen en aan te kondigen. Wij helpen u graag.

[1] Hof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232.

[2] Hof Amsterdam 21 maart 2017, WR 2017/84.

Uw eerste aanspreekpunt:

Arianne Klok

Arianne Klok BBA (Bachelor Bedrijfskunde) is advocaat sinds 2008. Naast Bedrijfskunde studeerde zij Nederlands Recht aan de Rijksuniversiteit Groningen, met als specialisaties Privaatrecht en Bedrijfsrecht.  Arianne heeft ervaring als bedrijfsjurist bij NDC-VBK de uitgevers (o.a. Dagblad van het Noorden en Leeuwarder Courant) en was nauw betrokken bij de ISO-certificering van haar vorige advocatenkantoor.

Arianne Klok bekleedt diverse bestuursfuncties waarin zij vaak vanuit commerciële en juridische invalshoek beleid uitzet en organiseert. Zij maakt deel uit van het bestuur van AOV Oranje Nassau en Stichting Help Direct. Zij is actief en betrokken bij diverse netwerken, zoals de Commercieele Club Groningen, Sociëteit Ventus en de Noordelijke Vastgoed Sociëteit. Arianne is lid van de Commissie van Beroep van de Jongeren Commerciële Club Groningen en van de Adviescommissie van Dialogical Coaching netwerk (DCn). Daarnaast is Arianne als docent betrokken bij de Ondernemersacademie Groningen.

De commerciële praktijk van Arianne Klok is gericht op de rechtsgebieden vastgoed en ondernemingsrecht. Haar cliënten zijn startende en gevestigde ondernemers, vastgoedeigenaren, verhuurders en huurders van woon- en/of bedrijfsruimte. Arianne denkt met klanten mee op operationeel en managementniveau, overziet processen en streeft naar efficiëntievoordeel.

050 207 16 04 +31 (0)6 502 629 43 a.klok@yspeert.nl