Twee rechterlijke uitspraken over corona en huur: heeft een huurder recht op huurprijsvermindering?

De tijdelijke bedrijfssluitingen als gevolg van het coronavirus hebben geleid tot omzetdalingen. Dit is voor veel huurders aanleiding geweest om met de verhuurder in gesprek te gaan over een (tijdelijke) huurprijsvermindering. Niet altijd heeft dat overleg het gewenste resultaat gehad, waardoor een procedure volgde.

De eerste twee rechterlijke uitspraken over de gevolgen van de coronamaatregelen op de te betalen huurprijs zijn inmiddels een feit. Op 27 mei 2020 heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) en op 29 mei 2020 heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768) een uitspraak gedaan over de gevolgen van de coronamaatregelen op de huurprijs.

Gebrek

Beide voorzieningenrechters concluderen dat de overheidsmaatregelen (bijvoorbeeld de verplichte sluiting van horeca) een gebrek opleveren. Dat kan verstrekkende gevolgen hebben. Als sprake is van een gebrek kan een huurder bijvoorbeeld aanspraak maken op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Partijen kunnen echter artikel 7:207 BW contractueel uitsluiten, waardoor de huurder in beginsel geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, ook al is sprake van een gebrek. Deze afspraak tussen partijen kan echter onder uitzonderlijke omstandigheden opzij worden gezet.

Huurprijsvermindering

De prangende vraag is nu: heeft de huurder recht op huurprijsvermindering? De voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland concludeert dat de huurder wél recht heeft op huurprijsvermindering. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland concludeert echter dat de huurder géén recht heeft op huurprijsvermindering. Een wezenlijk ander oordeel dus. Dat brengt ons direct tot de kern: of een huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering is afhankelijk van de concrete situatie. Dat vraagt om een maatwerkbenadering.

Waarom kan de ene huurder wél aanspraak maken op huurprijsvermindering en de andere huurder niet? In de kwestie die behandeld is bij de Rechtbank Noord-Nederland hebben partijen gecontracteerd op basis van de algemene bepalingen volgens het ROZ-model 1980. Daarin is opgenomen dat de betaling van huurpenning ‘zonder enige korting’ moet geschieden. Verder is belangrijk dat het artikel over huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet bestond. De rechter concludeert daarom dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet de bedoeling hebben gehad om contractueel af te wijken van artikel 7:207 BW. Om die reden concludeert de rechter verder dat de huurder (voorlopig) aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering van 1/3e van de huurprijs, ook al hebben partijen afgesproken dat betalingen ‘zonder enige korting’ moeten plaatsvinden.

In de kwestie die behandeld is door de Rechtbank Gelderland hebben partijen gecontracteerd op basis van een nieuwer ROZ-model. De voorzieningenrechter constateerde dat in de ROZ-voorwaarden is opgenomen dat de huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. De rechter overweegt dat deze bepaling in de algemene voorwaarden opzij kan worden gezet of gewijzigd kan worden op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) of op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). In deze specifieke kwestie concludeert de rechter dat de huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Volgens de rechter is onvoldoende gebleken dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden of strijd met de redelijkheid en billijkheid. Om die reden geldt het contract en kan de huurder geen aanspraak maken op een huurprijsvermindering. Uit de uitspraak volgt dus dat een huurder zijn vordering goed moet motiveren en niet zomaar aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Verder volgt uit beide uitspraken dat een huurder de huurprijs in elk geval deels moet blijven betalen.

Voorlopig oordeel

Beide procedures betreffen een zogenaamd kort geding. In een kort geding wordt een voorlopig oordeel gegeven. Het is dus mogelijk dat een rechter in een bodemprocedure tot een andere conclusie zal komen. De rechter in kort geding toetst summier en er is geen plaats voor het uitgebreid leveren van bewijs. Dat maakt het voor de eisende partij vaak wat lastiger, want als de gedaagde partij aantoont dat haar argumenten mogelijk wel stand houden in een bodemprocedure, dan moet de rechter het door de eisende partij gevorderde afwijzen.

In deze twee zaken zie je hoe belangrijk dit verschil is. In de kwestie die behandeld is bij de Rechtbank Noord-Nederland vordert de verhuurder betaling van de gehele huur, terwijl de huurder stelt dat niet uitgesloten is dat een huurprijsvermindering volgt. Dat laatste vindt de rechter aannemelijk, met als gevolg dat de eiser in het ongelijk gesteld wordt. In de kwestie die behandeld is door de Rechtbank Gelderland vordert de huurder vermindering van de huurprijs. De rechter oordeelt dat de huurder hiervoor onvoldoende aangetoond heeft, met als gevolg dat de eis wordt afgewezen.

Samenvattend

Of een huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering is dus (aldus de voorzieningenrechters) allereerst afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst en de daarin opgenomen bepalingen. Is in de toepasselijke algemene voorwaarden opgenomen dat de huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering? Dan kan deze bepaling (pas) opzij worden gezet als sprake is van onvoorziene omstandigheden of strijd met de redelijkheid en billijkheid. De huurder moet een beroep op de redelijkheid en billijkheid of onvoorziene omstandigheden goed onderbouwen, want anders geldt het contract. De huurder moet bijvoorbeeld aantonen dat hij door de coronamaatregelen in een financieel penibele situatie is komen te verkeren. Een huurder kan dus niet zomaar aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Overweegt u betaling van de gehele huurprijs te vorderen, of wilt u juist een (tijdelijke) huurvermindering vorderen, denk dan vooraf goed na over de vraag of u dat doet in een kort geding of dat u voor een bodemprocedure kiest. Het maakt groot verschil welk soort procedure u kiest en of u daarin optreedt als eisende partij, of juist als gedaagde partij. Heeft u vragen over coronamaatregelen en huur, dan helpen Frouke Douma en Jan-Gerrit Meijerink u graag verder.

Uw eerste aanspreekpunt:

Frouke Douma

Frouke heeft Nederlands recht gestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen. Zij werkte als juriste op een accountantskantoor en als advocaat bij een advocatenkantoor in het Noorden. Naast haar werk is ze als buitenpromovenda verbonden aan de Rijksuniversiteit Groningen, waar ze promotieonderzoek doet naar de positie van zekerheidsgerechtigden in internationale insolventieprocedures vanuit internationaal privaatrechtelijk perspectief.

Frouke is secretaris in het bestuur van de Jonge Balie en lid van Jong Onroerend Goed (JOG) en de Jongeren Commerciële Club in Groningen en Assen.

050-2071614 +31 (0) 6 534 424 58 f.douma@yspeert.nl