remedies tegen overlast

(Geluids)overlast van buren is een probleem waar maar liefst een derde van de bevolking in Nederland mee te maken heeft. Niet alle geluiden die u hoort van uw buren zijn te kwalificeren als overlast. Veel geluiden hebben te gelden als normale leefgeluiden en zijn niet te voorkomen. Anders wordt het wanneer de geluiden niet noodzakelijk zijn, zoals geschreeuw of harde muziek. Deze geluiden kunnen onder de noemer ‘burenoverlast’ vallen wanneer zij structureel van aard zijn. Wat kunt u, in meer juridische sferen, ondernemen tegen overlast die u wordt aangedaan?

Een hoofdverplichting voor de verhuurder is dat hij de huurder ‘het rustig genot’ van het gehuurde moet verschaffen. Een andere hoofdverplichting is dat de verhuurder gebreken moet ‘verhelpen’. De wet omschrijft een gebrek als volgt: ‘een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Elke omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen, kan een gebrek zijn.

Is de overlast veroorzakende buur een huurder van een andere verhuurder, dan wel een ander soort gebruiker (bijvoorbeeld een huiseigenaar), dan is van een gebrek geen sprake. Voor dergelijke feitelijke stoornissen in het huurgenot door derden draagt de verhuurder in beginsel geen verantwoordelijkheid. Als er wel sprake is van een gebrek, dan kan de huurder de verhuurder dus inschakelen bij zijn strijd tegen de overlast. Die uitkomst spoort met de ontwikkeling in de jurisprudentie. Bestendige rechtspraak is dat wanneer huurders zich bij hun verhuurder beklagen over verminderd woongenot, voor de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid, dan wel op grond van wat in het maatschappelijk verkeer betaamt, een verplichting kan ontstaan om ‘alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen (…)’.

De verhuurder zal als eerste de overlast veroorzakende huurder moeten aanspreken op zijn uit hoofde van de wet (vaak ook uit de huurovereenkomst en/of algemene voorwaarden) voortvloeiende verplichtingen. Immers, goed huurderschap omvat ook een zodanig gebruik van de zaak dat daarbij geen overlast wordt veroorzaakt aan andere huurders (en omwonenden).

De verhuurder moet actief optreden, bijvoorbeeld door een gedegen (buurt)onderzoek in te stellen naar de overlast, en bij gebleken overlast zoveel mogelijk te interveniëren. Helpt dat niet en houdt de overlast aan, dan kan een situatie ontstaan waarin het treffen van rechtsmaatregelen (ontbinding en ontruiming) de enige resterende optie is. Immers, de verhuurder is verplicht om alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen. Doet de verhuurder niets, dan draagt hij (door geen gebruik te maken van zijn bevoegdheden) aan de overlast bij kan en hij om die reden zelfs door de huurder worden gedwongen een ontruimings- of ontbindingsprocedure tegen de overlast veroorzakende huurder op te starten.

Indien de verhuurder overgaat tot het opstarten van een ontruimings- of ontbindingsprocedure zal de verhuurder wel afdoende bewijs van de overlast moeten leveren. Het opbouwen van een ‘overlastdossier’ is dus erg belangrijk. In gevallen van zeer hoge bewijsnood kan eventueel een beroep worden gedaan op anonieme getuigen. De verklaringen van deze anonieme getuigen kunnen, mits afgelegd ten overstaan van een notaris en door deze opgetekend, dienen als aanvullend bewijs.

 

Uw eerste aanspreekpunt:

Arianne Klok

Arianne Klok BBA (Bachelor Bedrijfskunde) is advocaat sinds 2008. Naast Bedrijfskunde studeerde zij Nederlands Recht aan de Rijksuniversiteit Groningen, met als specialisaties Privaatrecht en Bedrijfsrecht.  Arianne heeft ervaring als bedrijfsjurist bij NDC-VBK de uitgevers (o.a. Dagblad van het Noorden en Leeuwarder Courant) en was nauw betrokken bij de ISO-certificering van haar vorige advocatenkantoor.

Arianne Klok bekleedt diverse bestuursfuncties waarin zij vaak vanuit commerciële en juridische invalshoek beleid uitzet en organiseert. Zij maakt deel uit van het bestuur van AOV Oranje Nassau en Stichting Help Direct. Zij is actief en betrokken bij diverse netwerken, zoals de Commercieele Club Groningen, Sociëteit Ventus en de Noordelijke Vastgoed Sociëteit. Arianne is lid van de Commissie van Beroep van de Jongeren Commerciële Club Groningen en van de Adviescommissie van Dialogical Coaching netwerk (DCn). Daarnaast is Arianne als docent betrokken bij de Ondernemersacademie Groningen.

De commerciële praktijk van Arianne Klok is gericht op de rechtsgebieden vastgoed en ondernemingsrecht. Haar cliënten zijn startende en gevestigde ondernemers, vastgoedeigenaren, verhuurders en huurders van woon- en/of bedrijfsruimte. Arianne denkt met klanten mee op operationeel en managementniveau, overziet processen en streeft naar efficiëntievoordeel.

050 207 16 04 +31 (0)6 502 629 43 a.klok@yspeert.nl