Overlast of burenruzie?

Een verhuurder is verplicht om op te treden tegen een overlast veroorzakende huurder. Doet hij dit niet, dan kan dit een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW ten opzichte van de huurders die stellen overlast te ondervinden. Maar hoe zit dit wanneer huurders over en weer overlast van elkaar ondervinden en niet duidelijk is welke huurder deze situatie heeft veroorzaakt? Wat kan van een verhuurder in een dergelijke situatie worden verwacht?

Onderzoek

In het algemeen kan van een verhuurder worden verwacht dat hij een onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de ernst van de gestelde overlast. Daarbij kan onder andere worden gedacht aan: het toepassen van hoor en wederhoor door middel van gesprekken met de huurders, verificatie van klachten bij omwonenden, het inschakelen van de wijkagent en melding maken bij de daartoe geroepen instanties.

Maatregelen

Aan de hand van de uitkomsten van het onderzoek zal de verhuurder passende maatregelen moeten nemen, bijvoorbeeld het (doen) aanbieden van bemiddeling of mediation. Indien wordt geconcludeerd dat er sprake is van ernstige en structurele overlast welke te wijten is aan één van de huurders en andere, minder vergaande maatregelen hebben gefaald, kan ontruiming tot de mogelijkheden behoren.

Anderzijds kunnen zich situaties voordoen waarbij uit onderzoek onvoldoende duidelijk wordt wat de aandelen van de verschillende huurders zijn geweest en lijkt er meer sprake te zijn van een (buren)conflict. Ook kan het zijn dat de aandelen over en weer bijna gelijk zijn en de buren over en weer overlast veroorzaken. In dergelijke gevallen kan doorgaans van een verhuurder niet worden verwacht dat hij tegen één van beide huurders optreedt om een einde te maken aan de overlast die de andere huurder stelt te ondervinden. Dat zou namelijk volstrekt willekeurig zijn. De verhuurder is tenslotte verplicht aan beide huurders een rustig woongenot te verschaffen.

In geval van een burenconflict liggen de maatregelen met name in het bevorderen van overleg en het bemiddelen bij het tot stand brengen van afspraken, al dan niet via externe mediation.

Wanneer bemiddeling door de verhuurder niet tot verbetering van de situatie leidt, kan een eventuele oplossing van het conflict gelegen zijn in verhuizing van één van de huurders. Echter, op de verhuurder ligt geen dergelijke verplichting. Ook dit zal namelijk willekeurig zijn.

Slotsom

Van een verhuurder kan dus niet worden verwacht dat hij iedere mogelijke (rechts)maatregel neemt die tot beëindiging van de overlast zou kunnen leiden. Eerst moet naar aanleiding van een deugdelijk onderzoek worden bezien of er met minder vergaande maatregelen kan worden opgetreden tegen de overlast, zoals bijvoorbeeld met bemiddeling.

 

Uw eerste aanspreekpunt:

Kristien Croezen

Kristien studeerde Nederlands recht aan de RUG (specialisatie privaatrecht) en in de tussentijd ook HBO-rechten (bestuursrecht en privaatrecht) aan de Hanzehogeschool Groningen.  Voordat zij de advocatuur in ging, was zij onder meer griffier bij de sector civiel van de rechtbank Groningen. Kristien is met name actief op het gebied van huurrecht, arbeidsrecht en het gezondheidsrecht. Zij deelt haar ervaringen en kennis graag door middel van het geven van lezingen en schrijven van blogs.

050 207 16 08 +31 (0) 6 546 340 49 k.croezen@yspeert.nl