Onderhoudskosten van groenvoorzieningen

Woningcorporaties berekenen de kosten van aangrenzende groenvoorzieningen vaak in de vorm van servicekosten aan de huurders door. Dat mag indien de groenvoorziening een ‘gesloten karakter’ heeft. Als er sprake is van een openbaar karakter, mag u de onderhoudskosten niet doorberekenen en komt het onderhoud voor rekening voor de corporatie zelf, zo heeft de Hoge Raad een aantal jaren geleden beslist.

De vraag is: wanneer heeft een groenvoorziening een gesloten of een openbaar karakter? Volgens de Hoge Raad  hangt het er vanaf of het groen voor een ieder vrij toegankelijk is.

In de kwestie die in 2000 heeft geleid tot het arrest in van de Hoge Raad was er sprake van een aantal flatwoningen met daarbij groenvoorzieningen, die planologisch met de flatwoningen waren verbonden en tot verhoging van het woongerief strekten. De woningcorporatie bracht de kosten van aanleg en onderhoud daarom door middel van een bepaalde verdeelsleutel bij haar huurders in rekening. De groenvoorzieningen waren echter niet afgesloten en dus vrij toegankelijk voor een ieder. Voor de duidelijkheid: de discussie ging niet over een park of plantsoen, maar aan de woningen gelieerde tuinen. Die tuinen waren echter niet omheind met een hek of een heg, er was ook geen eenduidige toegang en evenmin stonden er bordjes met bijvoorbeeld de tekst: “verboden voor onbevoegden” of “eigen terrein”. De Hoge Raad oordeelde in deze omstandigheden dat de kosten van aanleg en onderhoud van de tuinen niet als servicekosten in rekening gebracht mogen worden, omdat de bewoners het gebruiksrecht van de (openbare) tuinen niet ontleenden aan de huurovereenkomst, maar aan de openbare bestemming van die groenvoorzieningen.

Inmiddels hebben lagere rechters talloze keren geoordeeld over de vraag of de kosten van een groenvoorziening/tuin doorbelast mogen worden. Steeds is daarbij het al dan niet besloten karakter van de voorziening doorslaggevend geweest. De door de Hoge Raad in 2000 ingezette lijn is derhalve nog altijd heersend in de (lagere) rechtspraak.

Overigens doet het niet ter zake of de woningcorporatie eigenaar is van het groen of dat zij dit bijvoorbeeld in bruikleen heeft van de gemeente. In beide gevallen is de woningcorporatie verantwoordelijk voor het onderhoud en is voor de vraag of de kosten daarvan mogen worden doorberekend enkel van belang of er sprake is van een besloten of een openbaar karakter.

Uiteraard dient in de huurovereenkomsten (of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden) met de huurders wel iets te zijn overeengekomen met betrekking tot het gebruik/genot en het onderhoud van de groenvoorziening. Met andere woorden: als er al sprake is van een besloten karakter kan de woningcorporatie het groenonderhoud enkel in rekening brengen, indien zij dat heeft afgesproken met de (individuele) huurder.

Een woningcorporatie dient gelet op de bestendige jurisprudentie goed in het oog te houden in hoeverre het terecht is dat door haar met betrekking tot de groenvoorziening servicekosten in rekening worden gebracht. Als door huurders wordt gesteld en komt vast te staan dat er geen sprake is van een besloten karakter en er derhalve ten onrechte kosten in rekening zijn gebracht, kunnen die huurders in beginsel de ten onrechte betaalde bedragen terugvorderen. Uiteraard enkel zolang er geen sprake is van verjaring van die vordering(en).

Yspeert heeft veel ervaring met bovenstaande problematiek en kan in concrete gevallen adviseren over mogelijke oplossingen en maatregelen.

 

Uw eerste aanspreekpunt:

Arianne Klok

Arianne Klok BBA (Bachelor Bedrijfskunde) is advocaat sinds 2008. Naast Bedrijfskunde studeerde zij Nederlands Recht aan de Rijksuniversiteit Groningen, met als specialisaties Privaatrecht en Bedrijfsrecht.  Arianne heeft ervaring als bedrijfsjurist bij NDC-VBK de uitgevers (o.a. Dagblad van het Noorden en Leeuwarder Courant) en was nauw betrokken bij de ISO-certificering van haar vorige advocatenkantoor.

Arianne Klok bekleedt diverse bestuursfuncties waarin zij vaak vanuit commerciële en juridische invalshoek beleid uitzet en organiseert. Zij maakt deel uit van het bestuur van AOV Oranje Nassau en Stichting Help Direct. Zij is actief en betrokken bij diverse netwerken, zoals de Commercieele Club Groningen, Sociëteit Ventus en de Noordelijke Vastgoed Sociëteit. Arianne is lid van de Commissie van Beroep van de Jongeren Commerciële Club Groningen en van de Adviescommissie van Dialogical Coaching netwerk (DCn). Daarnaast is Arianne als docent betrokken bij de Ondernemersacademie Groningen.

De commerciële praktijk van Arianne Klok is gericht op de rechtsgebieden vastgoed en ondernemingsrecht. Haar cliënten zijn startende en gevestigde ondernemers, vastgoedeigenaren, verhuurders en huurders van woon- en/of bedrijfsruimte. Arianne denkt met klanten mee op operationeel en managementniveau, overziet processen en streeft naar efficiëntievoordeel.

050 207 16 04 +31 (0)6 502 629 43 a.klok@yspeert.nl