Wat is wel en wat is geen 290-bedrijfsruimte?

In een eerdere blog (Twee verschillende categorieën bedrijfsruimten in het huurrecht’) gingen wij al in op het verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte (“290-bedrijfsruimte”) en overige bedrijfsruimte (“230a-bedrijfsruimte”). Voor huurders van bedrijfsruimte kan het gunstiger zijn als het gehuurde kwalificeert als 290-bedrijfsruimte. De huurbescherming is voor 290-bedrijfsruimte namelijk omvangrijker. Er zijn echter veel juridische discussies over de kwalificatie van bedrijfsruimten: is de ruimte die u huurt of verhuurt 290- of 230a-bedrijfsruimte?

Drie categorieën 290-bedrijfsruimte

Er zijn drie categorieën 290-bedrijfsruimte. Naast een hotel- en een kampeerbedrijf benoemt art. 7:290 BW “ruimtes die bestemd zijn voor het uitoefenen van een kleinhandelsbedrijf, een café- en restaurantbedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf”. Deze bedrijven moeten een rechtstreeks verkooppunt zijn – voor het publiek toegankelijk – van goederen of diensten aan het publiek.

Wanneer is er sprake van 290-bedrijfsruimte?

Of een ruimte kwalificeert als 290-bedrijfsruimte hangt af van de beoogde bestemming en de inrichting daarvan. De naam van de huurovereenkomst is niet relevant bij de beoordeling of een ruimte kwalificeert als 290-bedrijfsruimte.

Een kiosk is bijvoorbeeld duidelijk 290-bedrijfsruimte. Het is een kleinhandelsbedrijf en verkoopt rechtstreeks goederen, zoals snacks en tijdschriften, aan het publiek. De kiosk is bovendien vrij toegankelijk voor het publiek. Daarentegen is een kantoor duidelijk geen 290-bedrijfsruimte. Een kantoor is geen rechtstreeks verkooppunt van goederen of diensten aan het publiek. Ook is een kantoor niet vrij toegankelijk voor het publiek; het publiek komt alleen op afspraak. Een kantoor kwalificeert daarom als “overige bedrijfsruimte” waarop art. 7:230a BW van toepassing is.

Soms is het echter minder duidelijk of een ruimte 290-bedrijfsruimte is. Het is bijvoorbeeld onduidelijk of de ruimte een rechtstreeks verkooppunt is. Bij twijfel moet nadere interpretatie uitsluitsel geven.

Bij deze interpretatie kan plaatsgebondenheid een rol spelen. De locatie van de onderneming is voor sommige huurders cruciaal voor het voortbestaan van de onderneming. Bij opzegging van de huurovereenkomst verliest de huurder niet alleen de ruimte, maar ook goodwill en klandizie. De plaatsgebondenheid kan daarom doorslaggevend zijn in de beoordeling of een ruimte kwalificeert als 290-bedrijfsruimte, indien hierover twijfel bestaat.

Voorbeelden uit de rechtspraak

 Wel 290-bedrijfsruimte is:

  • een kledingwinkel (kleinhandelsbedrijf);
  • een restaurant (café- en restaurantbedrijf);
  • een meubelshowroom (rechtstreekse verkoop van meubels en voor het publiek toegankelijk);
  • een autobedrijf (verrichten van reparaties (ambachtsbedrijf) en verkoop van onderdelen en accessoires (kleinhandelsbedrijf));
  • een kapsalon (ambachtsbedrijf).

Geen 290-bedrijfsruimte is:

  • een kantoorgebouw (geen rechtstreeks verkooppunt van goederen of diensten);
  • een bioscoop (geen kleinhandelsbedrijf, noch een ambachtsbedrijf);
  • een reisbureau (geen kleinhandelsbedrijf in het dagelijks spraakgebruik);
  • een schoonheidssalon (geen ambachtsbedrijf, noch voor publiek toegankelijk (het is immers gebruikelijk om op afspraak te komen));
  • een zwembad (geen kleinhandelsbedrijf).

Twijfelt u over de kwalificatie van uw te huren of verhuren bedrijfsruimte? Neemt u dan contact op met Arianne Klok.

Uw eerste aanspreekpunt:

Arianne Klok

Arianne Klok BBA (Bachelor Bedrijfskunde) is advocaat sinds 2008. Naast Bedrijfskunde studeerde zij Nederlands Recht aan de Rijksuniversiteit Groningen, met als specialisaties Privaatrecht en Bedrijfsrecht.  Arianne heeft ervaring als bedrijfsjurist bij NDC-VBK de uitgevers (o.a. Dagblad van het Noorden en Leeuwarder Courant) en was nauw betrokken bij de ISO-certificering van haar vorige advocatenkantoor.

Arianne Klok bekleedt diverse bestuursfuncties waarin zij vaak vanuit commerciële en juridische invalshoek beleid uitzet en organiseert. Zij maakt deel uit van het bestuur van AOV Oranje Nassau en Stichting Help Direct. Zij is actief en betrokken bij diverse netwerken, zoals de Commercieele Club Groningen, Sociëteit Ventus en de Noordelijke Vastgoed Sociëteit. Arianne is lid van de Commissie van Beroep van de Jongeren Commerciële Club Groningen en van de Adviescommissie van Dialogical Coaching netwerk (DCn). Daarnaast is Arianne als docent betrokken bij de Ondernemersacademie Groningen.

De commerciële praktijk van Arianne Klok is gericht op de rechtsgebieden vastgoed en ondernemingsrecht. Haar cliënten zijn startende en gevestigde ondernemers, vastgoedeigenaren, verhuurders en huurders van woon- en/of bedrijfsruimte. Arianne denkt met klanten mee op operationeel en managementniveau, overziet processen en streeft naar efficiëntievoordeel.

050 207 16 04 +31 (0)6 502 629 43 a.klok@yspeert.nl