Het recht van opstal

Wanneer men een woning bouwt, een schuur plaatst, maar ook wanneer men een boom of een haag plant, wordt de eigenaar van de grond die zich daaronder bevindt daarvan eigenaar. Kort gezegd wordt dit gegeven ook wel aangeduid als de zogenaamde ‘natrekkingsregel’, welke voortvloeit uit de wet. Zo kan het dus gebeuren dat een door u geplaatste schuur of boom op de grond van de buurman in eigendom gaat toebehoren aan uw buurman en niet aan u. Om dat te voorkomen is het mogelijk een recht van opstal te vestigen.

Het recht van opstal geeft degene die het recht vestigt het recht op of boven een onroerende zaak van een ander (bijvoorbeeld een anders grond) gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. Door het vestigen van een recht van opstal ontstaat een als het ware een (juridische) scheiding tussen de ondergrond en datgene dat daarop is gebouwd of geplaatst.

Opstalrechten worden niet alleen gevestigd om te voorkomen dat gebouwen worden ‘nagetrokken’ aan de (verhuurde) grond. Men ziet het opstalrecht in vele gedaantes terugkomen. Bijvoorbeeld in het geval men een elektriciteitskastje of een telefoon-antenne-inrichting wenst te plaatsen op iemands anders grond of gebouw of wanneer men beplating wil aanbrengen in de grond van een ander.

Voor het vestigen van een recht van opstal is allereerst medewerking nodig van zowel de eigenaar van de onroerende zaak (opstalgever) waarop de opstal wordt gevestigd als de eigenaar van de opstal (opstaller). Gebruikelijk is dat partijen afspraken maken over het te vestigen recht van opstal. Men kan daarbij denken aan een vergoeding die de opstaller dient te betalen aan de opstalgever, de wijze waarop het recht wordt uitgeoefend en de duur van het recht. Wanneer er op gehuurde grond wordt gebouwd ziet men bijvoorbeeld vaak terugkomen dat sprake is van een zogenaamd ‘huurafhankelijk’ opstalrecht. Het recht van opstal eindigt in dat geval bij het einde van de huurovereenkomst. De tussen partijen gemaakte afspraken dienen vervolgens bij notariële akte te worden vastgelegd en te worden ingeschreven in de openbare registers. Ook voor derden moet het namelijk duidelijk zijn hoe de eigendomsverhoudingen liggen.

Een recht van opstal kan, naast vestiging, ook ontstaan door verjaring. Daarvoor is een onafgebroken bezit, mits de opstaller te goeder trouw is, van tien jaren nodig. Is er geen sprake van goede trouw, dan ontstaat het recht van opstal pas na twintig jaren. Er bestaan echter situaties waarbij geen opstalrecht kan ontstaan door verjaring. Bijvoorbeeld als de onderliggende grond wordt gehuurd. Daarbij moet overigens opgemerkt dat hierover in de rechtspraak wisselend wordt gedacht.

Wilt u dus voorkomen dat u, ongewild, de eigendom verliest van bijvoorbeeld een geplaatste schuur, een gebouw, beplanting etc., dan is het verstandig om ten behoeve van de betreffende zaak een recht van opstal te vestigen. Laat u daarover vooraf goed informeren en niet pas als het kwaad al is geschied. Ook goede, op vertrouwen gebaseerde, afspraken tussen partijen voorkomen namelijk niet altijd het verlies van eigendom. Vervelende situaties kunnen zich bijvoorbeeld voordoen wanneer geen opstalrecht is gevestigd en de eigenaar van de onroerende zaak waarop de opstal is gevestigd gaat failliet. Als voorbeeld: wanneer de eigenaar van de grond waarop een boomkwekerij van een ander is aangebracht failliet gaat, zullen de bomen uit de boomkwekerij worden meegetrokken in het faillissement wanneer ten behoeve van de geplante bomen in de grond is geen recht van opstal gevestigd. Daartegen helpt dan weinig.

 

Uw eerste aanspreekpunt:

Wouter Leerink

Wouter Leerink deed de Master privaatrecht en ondernemingsrecht aan de Rijksuniversiteit Groningen. Sinds 2010 heeft Wouter zich bij Yspeert gespecialiseerd in het bouw-, contracten- en ondernemingsrecht. Verder is Wouter actief als lid van de Junior Kamer Groningen (JCI), de Jongeren Commercieele Club Groningen (JCC), de Commercieele Club Groningen (CCG) en de Vereniging voor Bouwrecht-Advocaten (Vbr-A).

050 207 16 21 +31 (0) 6 514 370 57 w.leerink@yspeert.nl