Help, mijn huurder is klusser!

Het komt regelmatig voor dat een huurder de huurwoning naar eigen smaak wil aanpassen. Kastjes aan de muur, een nieuwe keuken of vloer en misschien zelfs een nieuwe badkamer. Verhuurders zijn hier niet altijd blij mee. Heeft een huurder altijd uw toestemming nodig om te klussen? Wat gebeurt er aan het einde van de huur? Kunt u hier als verhuurder iets tegen doen? Aan deze vragen wordt in dit blog aandacht besteed.

Twee smaken van verandering

Uit artikel 7:215 lid 1 BW volgt dat er onderscheid moet worden gemaakt tussen twee soorten veranderingen. Ten eerste zijn er veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Voorbeelden hiervan zijn het verven van muren, het ophangen van lampen of gordijnen, kastjes en schilderijen aan de muur enzovoort. Een huurder is bevoegd dergelijke veranderingen aan te brengen en heeft hiervoor dan ook geen voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Ten tweede zijn er veranderingen en toevoegingen die niet gemakkelijk zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. U moet daarbij denken aan het breken van muren en het plaatsen van een nieuwe keuken of badkamer. Voor deze aanpassingen is wel voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist.

Uit artikel 7:215 lid 6 BW volgt dat deze regels voor de binnenkant van een woonruimte van dwingend recht zijn. Er kan dan ook niet ten nadele van de huurder in een huurovereenkomst worden afgeweken van deze regel. Voor wat betreft de buitenkant van de woning is dit echter wel mogelijk als de huurovereenkomst is gesloten na 2003. Vanaf toen is het namelijk mogelijk om uitdrukkelijk in het contract vast te leggen dat u niet wilt dat er aanpassingen aan de buitenkant van de woning worden uitgevoerd (daaronder de tuin, oprit e.d. begrepen). Dit geldt ook voor veranderingen aan de buitenkant van de woonruimte die vrijwel kosteloos kunnen worden verwijderd. Daarbij kunt u denken aan lampen en versieringen aan de gevels of schilderwerk aan de buitenkant. Is de huurovereenkomst echter voor 2003 gesloten, dan gelden de afspraken die over de aanpassingen aan de buitenkant van de woning in het huurcontract zijn opgenomen.

Toestemming van de verhuurder

De verhuurder van woonruimte dient toestemming in ieder geval te verlenen als de veranderingen de verhuurbaarheid van de woning niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van de woning. Indien de verhuurder de toestemming niet verleent, kan de huurder zich wenden tot de rechter. Daar kan de huurder vorderen dat de rechter hem zal machtigen tot het aanbrengen van de gewenste veranderingen. Zowel de toestemming van de verhuurder, als de machtiging van de rechter kunnen niet achteraf, dus nadat de huurder de aanpassingen heeft aangebracht, worden verleend.

Machtiging van de rechter

De rechter wijst de vordering in ieder geval toe, indien de verhuurder de toestemming had behoren te geven. In andere gevallen wijst de rechter de vordering slechts toe, indien de veranderingen het woongenot verhogen of noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder. Daarentegen wordt het alsnog afgewezen indien zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen van de veranderingen verzetten. Bij zwaarwichtige bezwaren kunt u denken aan een waardevermindering van de zaak of gevaren die de aanpassingen van het gehuurde met zich mee kunnen brengen, zoals een extra verdieping aanbrengen op een gebouw waarvan de constructie dit gewicht niet kan dragen.

De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of een last voor de huurder opleggen. Zo kan de rechter de huurder verplichten om aan het einde van de huurovereenkomst op eigen kosten de aanpassingen ongedaan te maken en het gehuurde in oude toestand te herstellen. Ook is het mogelijk dat de rechter de huurprijs verhoogt, indien de veranderingen daar aanleiding toe geven. Dit laatste kan echter slechts op vordering van de verhuurder.

Einde van de huurovereenkomst

Indien tussen de huurder en verhuurder bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, moet de huurder bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde in de staat opleveren zoals in de beschrijving is vastgelegd. Hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd en geoorloofde veranderingen en toevoegingen zijn hiervan uitgezonderd. Bij het ontbreken van een beschrijving, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Dat kan voor een verhuurder nadelig uitpakken. Meer informatie over een beschrijving van het gehuurde vindt u in onze blog ‘3 redenen om een proces-verbaal van oplevering te maken’.

Als verhuurder kunt u de huurder zowel tijdens als bij het einde van de huurovereenkomst verplichten om onbevoegd aangebrachte veranderingen op eigen kosten ongedaan te maken en het gehuurde weer in oude staat te herstellen. Dit kan echter niet voor zover het gaat om aanpassingen die bevoegd door de huurder zijn verricht.

Uit art. 7:216 lid 1 BW volgt dat de huurder bevoegd is veranderingen of toevoegingen ongedaan te maken. Dit geldt voor zowel veranderingen die bevoegd als onbevoegd zijn aangebracht. De huurder mag de bevoegdelijk aangebrachte veranderingen echter ook laten zitten en kan daarvoor een vergoeding vorderen. In de praktijk worden hier doorgaans geen hoge bedragen voor toegekend.

Conclusie

U kunt als verhuurder dus het nodige ondernemen tegen veranderingen die niet gemakkelijk en zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Het is aan te raden om voorafgaand aan de huurovereenkomst een beschrijving op te maken met de huurder. Hierdoor staat vast in welke toestand de huurder het gehuurde weer dient op te leveren. U kunt de huurder ook dwingen om veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken indien de rechter dit als een last heeft opgelegd bij het verlenen van de machtiging. Kleine veranderingen en aanpassingen of een grote verandering waarvoor een toestemming of machtiging is verleend, zijn echter bevoegd door de huurder aangebracht. De huurder staat in dat geval in zijn recht en mag zelf bepalen of hij deze veranderingen ongedaan maakt of niet.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u hierover meer informatie? Neem dan contact op met Elizabeth Stegeman.

Uw eerste aanspreekpunt:

Elizabeth Stegeman

Elizabeth Stegeman is sinds 1992 advocaat bij Yspeert. Zij adviseert aan en procedeert voor diverse woningcorporaties in Noord-Nederland, waarbij een zeer breed spectrum aan huurrechtelijke onderwerpen de revue passeert. Op het arbeidsrechtelijk terrein ondersteunt zij het MKB en non profit organisaties. Elizabeth geeft regelmatig (in house) trainingen en cursussen.

Zij is lid van de Commerciële Club Groningen en van de Rotary Belcampo Groningen.

050 207 16 12 +31 (0) 6 218 829 13 e.stegeman@yspeert.nl