gedragsaanwijzing als alternatief voor woningcorporaties

Kan overlast een kans bieden om snel, adequaat en goedkoop op te treden? Mr. drs. Michel Vols van de RUG is gepromoveerd op dit onderwerp.

Elizabeth Stegeman heeft eind vorig jaar contact met hem opgenomen om te bezien hoe dit onder de aandacht van de noordelijke woningcorporaties gebracht kon worden en hoe dit in de praktijk uitgevoerd kan worden. Op donderdag 22 januari 2015 organiseerde yspeert advocaten, tezamen met Michel Vols, mevrouw Francis Saathof van Bureau Woontalent en mevrouw Anja Stol van NOVO een congres over dit onderwerp.

Tijdens het congres werd gekeken hoe een woningcorporatie sneller en adequater (bepaalde soorten van) overlastzaken kan oplossen. Deze oplossing zit ‘m in de zogenaamde gedragsaanwijzing. Kort en simpel komt dit op het volgende neer: de woningcorporatie doet (met “hulp” van omwonenden) niet jarenlang aan dossieropbouw om vervolgens een kort geding tot ontruiming tegen de overlast veroorzakende huurder te starten. De woningcorporatie wacht derhalve niet langere tijd totdat de overlastsituatie ernstig genoeg is om de woning te laten ontruimen en/of de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. In een veel eerder stadium grijpt de woningcorporatie al in. En dan dus níet met een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst maar juist met een procedure tot nakoming van de huurovereenkomst. Nakoming onder de voorwaarde van een gedragsaanwijzing. Zo’n gedragsaanwijzing kan bestaan in een gebod of juist een verbod. Bijvoorbeeld een gebod om drie van de twee blaffende honden weg te doen, of een gebod tot het volgen van een agressiereductiecursus. Of een verbod om een overlast veroorzakende zoon op bezoek te hebben of een verbod tot het laten verwilderen van een tuin of het opslaan van vuilnis op het balkon.

Het gaat er dus om om in zaken, die zich (nog) níet lenen voor een kort geding tot ontruiming (b.v. omdat de overlast nog niet structureel of nog niet ernstig genoeg is), maar waar omwonenden wél last van hebben, in een vroeg stadium sturend op te treden. Het is een grote categorie huurders waar woningcorporaties aardig mee in hun maag zitten. Enerzijds heeft buurtbemiddeling, een gesprek met de wijkagent, of een huisbezoek al plaatsgevonden en niet het gewenste effect gehad. Anderzijds is de zaak nog (lang) niet rijp voor een procedure tot ontbinding/ontruiming. Het betreft een grote tussencategorie die tot dusverre de dans wat leek te ontspringen. Voor deze groep is een procedure met een gedragsaanwijzing een uitkomst: er wordt snel en adequaat opgetreden, de huurder mag – onder voorwaarden – zijn huis behouden, echter aan de klachten van de omwonenden wordt ook gehoor gegeven.

Mocht evenwel na zo’n opgelegde gedragsaanwijzing helaas blijken dat de huurder toch opnieuw in de fout gaat, dan zal alsnog tot ontbinding/ontruiming overgegaan kunnen worden. Primair moet namelijk ook ontbinding/ontruiming gevorderd worden. Het is namelijk de bedoeling dat de rechter een dergelijke procedure een aantal maanden aanhoudt om te bezien of de huurder zich aan de gedragsvoorwaarde houdt. Is dat niet het geval, dan zal de rechter in dezelfde procedure alsnog gevraagd kunnen worden om te ontbinden of te ontruimen. Vandaar dat het verstandig is om dat toch primair te vorderen.

Het hierboven staande is een nieuwe ontwikkeling. Uiteraard is het vragen van nakoming an sich niet nieuw. Wel is het nieuw om het op deze manier, via de gedragsaanwijzing, in overlast gevende huurzaken toe te passen. In de Angelsaksische landen wordt het reeds sinds jaar en dag op deze manier gedaan.

Het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid in Utrecht is nauw bij deze ontwikkelingen betrokken. Ook het Ministerie van Veiligheid en Justitie is zeer geïnteresseerd in deze aanpak. Ook zij waren op het congres aanwezig. Het Ministerie gaat ook de mogelijkheid van wetgeving op dit punt onderzoeken. Inmiddels zijn de eerste procedures met een gedragsaanwijzing gevoerd – en ook met succes!