Een gebruiksvergoeding voor zonnepanelen opnemen in de servicekosten: mag dat?

Het verduurzamen van woningen staat bij veel woningcorporaties en andere verhuurders hoog op de agenda. Steeds meer verhuurders overwegen dan ook om zonnepanelen te plaatsen. Dit brengt echter kosten met zich mee en die moeten wel worden terugverdiend. Het is niet altijd mogelijk of wenselijk om de gebruiksvergoeding voor de zonnepanelen in de huurprijs door te berekenen in verband met de grens voor de huurtoeslag en de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen. Er is echter nog een manier om de investeringen terug te verdienen, namelijk door de gebruiksvergoeding in de servicekosten op te nemen. Daarvoor gelden wel enkele voorwaarden. Wat deze voorwaarden zijn en waar u daarbij op moet letten, komt in dit blog aan de orde.

Roerende of onroerende zaken

De Huurcommissie heeft in het Beleidsboek nutvoorzieningen en servicekosten bepaald dat verhuurders een vergoeding voor zonnepanelen mogen opnemen in de servicekosten. Dit geldt echter alleen voor zonnepanelen die als roerende zaken worden aangemerkt. Worden de zonnepanelen als onroerende zaak aangemerkt, dan is het doorberekenen van de gebruiksvergoeding in de servicekosten niet toegestaan. De vergoeding voor onroerende zaken behoort namelijk in de kale huurprijs te worden opgenomen.

Het is dus van belang om te weten of de zonnepanelen als roerende of onroerende zaak worden gekwalificeerd. Of een zaak roerend of onroerend is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Zonnepanelen worden over het algemeen als roerende zaak aangemerkt als ze gemakkelijk kunnen worden verwijderd, zonder beschadigingen te veroorzaken.

Zijn de zonnepanelen echter geïntegreerd, dan kunt u de kosten niet doorberekenen in de servicekosten.De zonnepanelen zijn dan namelijk niet eenvoudig en zonder beschadiging aan te brengen te verwijderen. De zonnepanelen zijn dan onderdeel (geworden) van de woning en worden als onroerende zaak gekwalificeerd. Ook is van belang of de zonnepanelen naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Het is uiteindelijk de rechter die beoordeelt of er sprake is van een roerende of onroerende zaak.

Voorbeeld uit de rechtspraak

Het verschil tussen roerende en onroerende zaken klinkt heel simpel. Er zijn echter meer factoren die een rol kunnen spelen bij de beoordeling of zonnepanelen als roerend of onroerend worden aangemerkt. Zo procedeerde onlangs een woningcorporatie tegen een huurder die de servicekosten weigerde te betalen. De huurder was van mening dat de gebruiksvergoeding voor de zonnepanelen en zonneboiler niet in de servicekosten mochten worden opgenomen. De zonnepanelen en zonneboiler zouden namelijk als onroerende zaken moeten worden aangemerkt.

Het hof stelde de huurder in het gelijk. De woning was onderdeel van een bouwproject van twaalf energieneutrale woningen. De zonnepanelen dekten daarbij een belangrijk deel van de energiebehoefte. De zonnepanelen waren dus essentieel voor het functioneren van de woning. Daarnaast waren de zonnepanelen zodanig in het ontwerp geïntegreerd dat zij daarvan niet konden worden afgescheiden zonder dat het ontwerp en daarmee de woning incompleet zouden worden. Daarom oordeelde het hof dat de zonnepanelen bestanddeel van de woning waren geworden en dus als onroerende zaken moesten worden gekwalificeerd. De gebruiksvergoeding diende dus in de kale huurprijs te worden doorberekend.

Conclusie

Het doorberekenen van een gebruiksvergoeding voor zonnepanelen in de servicekosten kan een mogelijkheid bieden om de investeringen terug te verdienen. Dit is echter slechts toegestaan voor zover de zonnepanelen als roerende zaak worden aangemerkt. Het is dus belangrijk om te weten of de zonnepanelen als roerende of onroerende zaak worden aangemerkt, aangezien dit bepalend is voor de manier waarop u de investering kunt terugverdienen.

Het is verstandig om voorafgaand aan het renovatie- of nieuwbouwproject te bekijken of en hoe de investeringen doorberekend kunnen worden. Overweegt u om zonnepanelen op uw woningbezit aan te leggen en heeft u vragen over de mogelijkheid tot het doorberekenen van kosten in de servicekosten of huurprijs? Of heeft u andere vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Arianne Klok of Jan Pieter Kleefstra.

Uw eerste aanspreekpunt:

Arianne Klok

Arianne Klok BBA (Bachelor Bedrijfskunde) is advocaat sinds 2008. Naast Bedrijfskunde studeerde zij Nederlands Recht aan de Rijksuniversiteit Groningen, met als specialisaties Privaatrecht en Bedrijfsrecht.  Arianne heeft ervaring als bedrijfsjurist bij NDC-VBK de uitgevers (o.a. Dagblad van het Noorden en Leeuwarder Courant) en was nauw betrokken bij de ISO-certificering van haar vorige advocatenkantoor.

Arianne Klok bekleedt diverse bestuursfuncties waarin zij vaak vanuit commerciële en juridische invalshoek beleid uitzet en organiseert. Zij maakt deel uit van het bestuur van AOV Oranje Nassau en Stichting Help Direct. Zij is actief en betrokken bij diverse netwerken, zoals de Commercieele Club Groningen, Sociëteit Ventus en de Noordelijke Vastgoed Sociëteit. Arianne is lid van de Commissie van Beroep van de Jongeren Commerciële Club Groningen en van de Adviescommissie van Dialogical Coaching netwerk (DCn). Daarnaast is Arianne als docent betrokken bij de Ondernemersacademie Groningen.

De commerciële praktijk van Arianne Klok is gericht op de rechtsgebieden vastgoed en ondernemingsrecht. Haar cliënten zijn startende en gevestigde ondernemers, vastgoedeigenaren, verhuurders en huurders van woon- en/of bedrijfsruimte. Arianne denkt met klanten mee op operationeel en managementniveau, overziet processen en streeft naar efficiëntievoordeel.

050 207 16 04 +31 (0)6 502 629 43 a.klok@yspeert.nl