de energieprestatievergoeding (EPV) in de verhuurpraktijk

Ingegeven door het maatschappelijke en politieke debat over klimaatverandering en milieuvervuiling, is verduurzaming van woningen de laatste jaren een alsmaar groeiende trend.  De verwachting is dat deze groei de komende jaren verder zal toenemen. Dit is in beginsel natuurlijk alleen maar toe te juichen. De vraag is wel, wie betaalt de rekening voor deze verduurzaming? En welke (extra) verplichtingen heeft de verhuurder als gevolg van de EPV regeling?

Wie betaalt de rekening?

Verduurzaming van woningen gaat gepaard met de nodige investerings- en onderhoudskosten. In de vrije huursector en de koopsector is het antwoord op deze vraag simpel, de huurder/eigenaar van de woning zal uiteindelijk deze investeringskosten door middel van een hogere huurprijs of koopprijs betalen. Maar hoe zit het met sociale huur? Bij de vaststelling van huurprijzen in de sociale sector werd geen rekening gehouden met de duurzaamheid van de woning. De prikkel voor woningcorporaties om dergelijke dure woningen te bouwen, leek dan ook afwezig. Mede om die reden is per 1 september 2016 regelgeving ingevoerd die het voor verhuurders mogelijk maakt om – naast de kale huurprijs en de servicekosten – een energieprestatievergoeding (EPV) bij huurders in rekening te brengen. De EPV heeft betrekking op een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woning, als gevolg van aan de woning aangebrachte energiebesparende én energieleverende voorzieningen.

EPV alleen bedoeld voor NOM-woningen

De energieprestatievergoeding mag in rekening worden gebracht bij huurders van een zogenaamde nul-op-de-meter-woning (NOM-woning). Dit is een woning die door middel van goede isolatie een zeer lage warmtevraag heeft. In deze warmtevraag wordt voorzien door middel van het opwekken van duurzame energie, bijvoorbeeld door zonnepanelen of een warmtepomp. Deze op te wekken energie zou voldoende moeten zijn om bij gemiddelde klimaatomstandigheden en een gemiddeld energiegebruik aan de energiebehoefte van de huurder en zijn medebewoners te voldoen.

Hoe hoog mag de energieprestatievergoeding zijn?

De EPV is een schriftelijke overeengekomen betalingsverplichting van de huurder aan de verhuurder. De hoogte van die betalingsverplichting is afhankelijk van de warmtevraag. Bij zeer energiezuinige woningen met een netto warmtevraag tussen 0 en 30 kWh/m², is de maximale EPV vastgesteld op € 1,40 per m² woonoppervlakte per maand. Bij een iets minder energiezuinige NOM-woning (met een netto warmtevraag tussen 30 en 40 kWh/m²) is dat € 1,20 per m²/maand. Voor een gemiddelde woning met een oppervlakte van 100 m² kan dit een EPV van € 140,- per maand betekenen. Het gaat hier om sociale huur, waar voor menig huurder geldt dat elke euro die zij extra moeten betalen, pijn doet in de portemonnee. De vraag rijst dan ook of de EPV meer of minder zal bedragen dan hun huidige energienota.

Om een onredelijke stijging van de woonlasten als gevolg van energiebesparende aanpassingen voor huurders te voorkomen, is voor NOM-woningen een correctie op het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel opgenomen. Zo is het aantal punten dat voor deze NOM-woningen kan worden toegekend voor de energie-index voor eengezinswoningen gemaximeerd op 32 punten en voor meergezinswoningen op 28 punten.

Verplichting van de verhuurder: informatie verstrekken

Zoals gezegd, spreekt de regelgeving van een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie. Daarom is het van belang dat de verhuurder de huurders van dergelijke NOM-woningen informeert over de uitgangspunten van die garantie. Dit gaat o.a. over de gemiddelde klimaatomstandigheden, het gemiddelde energiegebruik waar vanuit is gegaan, de isolatiewaarde en de (duurzame) energieproductie van de woning. Ook moet de verhuurder inzicht geven in de gevolgen voor het energiegebruik, indien er afwijkingen ontstaan. Verder dient de verhuurder huurders van NOM-woningen jaarlijks te informeren over de daadwerkelijke energieprestaties van de woning.

Inzicht in energieprestaties raakt Wet bescherming Persoonsgevens

Om inzicht te krijgen in de daadwerkelijke hoeveelheid opgewekte energie voor warmte en warm water en de daadwerkelijke hoeveelheid opgewekte energie voor het overige energiegebruik, dient de verhuurder het energiegebruik van de huurder te monitoren. In de praktijk ziet men dat verhuurders daar veelal afspraken over maken met de aannemer en/of de projectontwikkelaar van de woning. Bij het monitoren van het energiegebruik is sprake van verwerking van persoonsgegevens. Hiervan moet de verhuurder een melding doen bij het College voor Bescherming van Persoonsgegevens. Verder dienen over deze monitoring – in lijn met de Wet Bescherming Persoonsgegevens – duidelijke afspraken met de huurder en andere betrokken derden gemaakt te worden.

Kortom: er zijn verschillende aspecten verbonden aan het werken naar duurzamere (sociale) huurwoningen. De advocaten van yspeert staan u in deze ontwikkelingen graag bij met hun kennis en ervaring.