eigen risico voor planschade verhoogd

De gemeente heeft de bevoegdheid om voor een bepaald gebied een nieuw bestemmingsplan vast te stellen of van een bestaand bestemmingplan vrijstelling te verlenen. Hierdoor is het mogelijk dat er bijvoorbeeld grotere of hogere gebouwen kunnen worden gebouwd dan op basis van het oude bestemmingsplan mogelijk was of dat een nieuwe weg of dijk wordt aangelegd. Ook kan het zijn dat er op kortere afstand van uw woning nieuwbouw kan worden gerealiseerd dan eerst het geval was. Dit heeft weer tot gevolg dat uw woning in waarde kan dalen. Juristen noemen deze schade “planschade”. In de wet is een mogelijkheid opgenomen om voor planschade bij de gemeente een vergoeding te vragen. Hiervoor gelden wel een aantal voorwaarden.

Wanneer u een vergoeding voor geleden planschade vraagt, moet u wel aantonen dat uw woning in waarde is gedaald. U kunt hiervoor een makelaar inschakelen, die een vergelijking maakt van de waarde van uw woning op basis van het oude en het nieuwe bestemmingsplan.

Niet voorzienbare maatschappelijke ontwikkeling
In de wet is opgenomen dat planschade die valt onder het “normale maatschappelijke risico” voor eigen rekening blijft. Wanneer de planschade ontstaat door een “niet voorzienbare maatschappelijke ontwikkeling”, blijft ook een deel van uw schade voor eigen risico. In de wet is daartoe opgenomen dat bij een niet voorzienbare maatschappelijke ontwikkeling, een waardevermindering van een onroerende zaak (veelal uw woning) in ieder geval een bedrag overeenkomende met een gedeelte van 2% van de waarde van de woning onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, voor uw eigen rekening blijft. Met een voorbeeld zal ik dit verduidelijken. Stel uw eigen woning heeft onder het oude bestemmingsplan een waarde van € 230.000,-. In dat geval blijft een bedrag aan schade van € 4.600,- (1% = € 2.300,-) voor uw eigen rekening. Wanneer door de wijziging van het bestemmingsplan uw woning € 10.000,- minder waard is geworden, bijvoorbeeld door de bouw van een nieuw kantoor of nieuwe woningen op korte afstand van uw woning, dan komt maximaal een bedrag van € 10.000,- minus € 4.600,- = € 5.400,- voor vergoeding in aanmerking.

Recente rechtspraak
Onlangs heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, dit is de hoogste bestuursrechter in Nederland, in een geschil over vergoeding van planschade, geoordeeld dat het eigen risico voor iemand die schade lijdt door de wijziging van een bestemmingsplan, onder omstandigheden kan oplopen naar maximaal 5% van de geleden schade. Op basis van het bovenstaande rekenvoorbeeld blijft in dat geval schade tot een bedrag van € 11.500,- voor eigen rekening in plaats van een bedrag van € 4.600,-. Dat brengt mee dat bij een waardedaling van de woning van € 10.000,- er geen schade wordt vergoed. Uit het rekenvoorbeeld blijkt dat dit voor de benadeelde behoorlijke consequenties kan hebben.

In dit geval speelde dat er dankzij een vrijstelling van het bestemmingsplan acht nieuwe woningen konden worden gebouwd op een locatie waar dit eerder niet was toegestaan. Door deze nieuwbouw werden omwonenden geconfronteerd met een intensivering van het gebruik van onder meer de ontsluitingswegen, een toename van de geluidsoverlast en een vermindering van het uitzicht en de privacy.

Zowel de rechtbank en de Afdeling Bestuursrechtspraak oordeelden dat het redelijk was om het eigen risico voor omwonenden op 5% te stellen. Daarvoor golden volgens de Afdeling Bestuursrechtspraak wel een aantal bijzondere omstandigheden:

  • Er was sprake van een inbreidingslocatie voor nieuwe woningen in bestaand stedelijk gebied;
  • De bouw van woningen op een inbreidingslocatie is een normale maatschappelijke ontwikkeling die zich voordoet in veel centra van dorpen en steden in Nederland;
  • De bouw van acht nieuwe woningen op deze locatie paste prima binnen het gemeentelijk en het provinciaal beleid;
  • De gemeenteraad had zich al herhaaldelijk uitgesproken voorstander te zijn voor invulling van de locatie met woningbouw;
  • De bebouwing past in het karakter van de buurt en sloot in zoverre aan bij de plaatselijke situatie.

Uit deze uitspraak en andere uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat in de toekomst zeer waarschijnlijk de lijn zal zijn, dat wanneer een inwoner van een dorp of stad ten gevolge van nieuwbouw in of rond het centrum of een binnenstedelijke situatie planschade lijdt, de gemeente bij het berekenen van de te betalen vergoeding een eigen risico van 5% zal hanteren.  De gemeente heeft hierbij enige beoordelingsruimte maar moet haar standpunt wel motiveren.

Concluderend
Indien de planschade het gevolg is van een buitengewone maatschappelijke ontwikkeling die niet was te voorzien, dan blijft een eigen risico gelden van 2%. Wanneer woningbouw op korte afstand van uw woning mogelijk wordt, dan is het voortaan van belang goed te onderzoeken of er bij de gemeente of de provincie documenten aanwezig zijn, waaruit blijkt dat nieuwbouw op de locatie voorzien was.

 

Uw eerste aanspreekpunt:

Henk Yspeert

Henk IJspeert is letselschadespecialist en lid van de vereniging LSA (Letselschade Advocaten). Henk is tevens gespecialiseerd in het huurrecht en adviseert woningcorporaties.

Henk is voorzitter van Vereniging Wildverband, secretaris van de Koninklijke Vereeniging voor Volksvermaken en bestuurslid van het Odensehuis.

050 207 16 17 +31 (0) 6 553 821 01 h.yspeert@yspeert.nl