De gevolgen van corona op de huur van horeca-/winkelruimte: veelgestelde vragen en antwoorden

 

De overheid heeft besloten dat onder andere horecagelegenheden, sport- en fitnessclubs en sauna’s tot en met (in ieder geval) 28 april gesloten zijn. Ook kappers, schoonheidsspecialisten en andere “contactberoepen” sluiten de deuren. Daarnaast worden mensen opgeroepen zoveel mogelijk thuis te werken en thuis te blijven. De situatie van nu roept vragen op bij huurders en verhuurders van horeca-/winkelruimte.

Hierna volgt een overzicht van meest gestelde vragen. Heeft u een andere vraag, dan horen wij dat graag.

Vragen van verhuurders

Mijn huurder vraagt om uitstel van betaling en/of een huurprijsverlaging. Moet ik daarmee instemmen?

Uitgangspunt is dat een huurder de huurprijs moet betalen. Natuurlijk kunt u gezamenlijk met uw huurder andere afspraken maken. Denk aan een tijdelijke verlaging van de huurprijs of een tijdelijk uitstel van betaling. Maak in dat geval duidelijke afspraken. Dergelijke afspraken kunnen ook in uw belang zijn. Denk bijvoorbeeld aan het alternatieve scenario van een faillissement van de huurder. In dat geval kunt u te maken krijgen met leegstand en afwaarderingen.

Mijn huurder wil de huurovereenkomst plotseling opzeggen. Kan dat?

De huurder kan de huurovereenkomst pas opzeggen als de huurovereenkomst dat mogelijk maakt. De huurder zal de opzegtermijn in acht moeten nemen.

Mag mijn huurder de betaling van de huurprijs opschorten?

De huurder mag de huurbetaling opschorten als sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Meestal hebben partijen in de huurovereenkomst de mogelijkheid van opschorting uitgesloten. In dat geval is opschorting van de huurprijs in ieder geval niet toegestaan.
Zie verder het antwoord op de vraag “Door de maatregelen van de overheid moet ik mijn winkel sluiten. De verhuurder kan mij daarom geen huurgenot verschaffen. Kan ik aanspraak maken op huurprijsvermindering?”

Mijn huurder heeft zijn horecaruimte moeten sluiten door de overheidsmaatregelen en voldoet daarmee niet aan zijn exploitatieverplichting. Kan ik nakoming, schadevergoeding of een boete vorderen?

Nee, in beginsel niet. In de meeste huurovereenkomsten is een exploitatieverplichting voor de huurder opgenomen. Ook is in de meeste huurovereenkomsten bepaald dat een huurder wettelijke voorschriften moet naleven. Als een huurder door naleving van het wettelijke voorschrift niet kan voldoen aan zijn exploitatieverplichting, ligt het voor de hand dat de huurder niet door de verhuurder kan worden aangesproken voor het schenden van de exploitatieplicht.

Verder is het volgende van belang. Als een huurder zijn onderneming moet sluiten door overheidsmaatregelen dan kan de huurder een beroep doen op overmacht. Dit betekent dat het de huurder niet kan worden verweten dat hij niet voldoet aan zijn exploitatieverplichting. Een geslaagd beroep op overmacht heeft tot gevolg dat de verhuurder geen nakoming kan vragen van de exploitatieverplichting. Ook kan de verhuurder geen schadevergoeding vragen. Soms kan een verhuurder wel aanspraak maken op een boete. Dit kan als in de huurovereenkomst staat dat de huurder ook bij overmacht een boete moet betalen. In de praktijk gebeurt dat vrijwel nooit. Overigens is de kans zeer groot dat de rechter – gezien de omstandigheden – een dergelijke boete zal matigen.

Mijn huurder sluit zijn winkel zonder overheidsmaatregel en voldoet daarmee niet aan zijn exploitatieverplichting. Kan ik nakoming, schadevergoeding of een boete vorderen?

Dat hangt ervan af. Kernvraag is of het sluiten van een winkel zonder overheidsmaatregel overmacht oplevert. Als de huurder de winkel sluit wegens gezondheidsrisico’s en uit veiligheidsoverwegingen, dan is verdedigbaar dat sprake is van overmacht. In dat geval kan worden aangenomen dat geen nakoming, schadevergoeding en/of een boete kan worden gevorderd.

Dit kan anders zijn als de huurder zijn winkel sluit wegens wegblijvend publiek. Aangenomen wordt dat deze laatste situatie valt onder het ondernemersrisico van de huurder, tenzij partijen andere afspraken hebben gemaakt in de huurovereenkomst of het redelijkerwijs niet van de huurder kan worden verwacht om zijn winkelruimte te exploiteren. De kans is reëel dat een rechter over de huidige corona-situatie zal oordelen dat van een huurder, gegeven de uitzonderlijke omstandigheden en de impact daarvan op zijn onderneming, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden verwacht dat hij zijn winkelruimte exploiteert.

Vragen van huurders

Moet ik de huurprijs betalen?

Uitgangspunt is dat u de huurprijs moet betalen. Natuurlijk kunt u gezamenlijk met uw verhuurder andere afspraken maken. Denk aan een tijdelijke verlaging van de huurprijs of een tijdelijk uitstel van betaling. Vanuit verschillende branches is al aangegeven dat er behoefte bestaat om met de verhuurder in overleg te treden over een tijdelijk uitstel van betaling en afspraken te maken over het op een later moment inhalen van de betalingsachterstand. In onze praktijk zien wij dat veel huurders al een voorstel doen tot (tijdelijke) huurprijsverlaging en kwijtschelding.”

Door overheidsmaatregelen moet mijn winkel worden gesloten. De verhuurder kan mij daarom geen huurgenot verschaffen. Kan ik aanspraak maken op huurprijsvermindering?

Het antwoord op deze vraag is niet eenvoudig te geven, omdat deze situatie ook voor juristen en rechters uniek is. De kans is volgens ons groot dat een huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dat leggen wij hierna uit.

Een huurder heeft recht op huurprijsvermindering als sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat het begrip ‘gebrek’ een ruime strekking heeft. Bij een gebrek wordt vaak gedacht aan een lekkend dak of een ingezakte vloer, maar ook overheidsmaatregelen kunnen onder omstandigheden een gebrek opleveren.

Voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering is echter vereist dat het gebrek niet aan de huurder kan worden toegerekend. En daar wringt de schoen. Uit rechtspraak volgt dat bepaalde omstandigheden voor rekening en risico van de huurder komen en daarom aan de huurder worden toegerekend. Externe factoren zoals een economische crisis, teleurstellende bezoekersaantallen of een tegenvallende omzet behoren in het algemeen tot het ondernemersrisico van de huurder. Dit kan anders zijn als de verhuurder contractueel een minimum omzet of aantal bezoekers heeft gegarandeerd. Of het coronavirus ook volgens verkeersopvattingen voor rekening van de huurder komt, is aan de rechter. De toekomst zal dit moeten uitwijzen. Als de rechter oordeelt dat het sluiten van de winkelruimte voor rekening van de huurder komt (hetgeen gezien de huidige stand van de rechtspraak volgens ons waarschijnlijk is), kan een huurder geen aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Daarnaast zal de verhuurder zich op het standpunt kunnen stellen dat de sluiting op last van de overheid een feitelijke stoornis door derden is, waardoor er geen sprake is van een gebrek (artikel 7:204 lid 3 BW).

Let wel: artikel 7:204 BW is van regelend recht. Dat betekent dat partijen contractueel kunnen afwijken van de wettelijke definitie van het begrip ‘gebrek’. In de praktijk gebeurt dit vaak. In de bekende ROZ-huurovereenkomsten is afgeweken van het begrip ‘gebrek’ en bepaald dat de verhuurder (uitzonderingen daargelaten) niet aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van een gebrek en huurder in dat geval geen huurprijsvermindering kan vorderen. Als partijen hebben gecontracteerd op basis van het ROZ-model heeft een beroep op huurprijsvermindering weinig kans van slagen.

Onvoorziene omstandigheden
De rechter kan een overeenkomst wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). Een huurder zou dus op grond van onvoorziene omstandigheden kunnen vragen om een huurprijsverlaging. Of dat verzoek slaagt is nog maar sterk de vraag. Uit rechtspraak volgt dat niet snel sprake is van onvoorziene omstandigheden. Wellicht is het coronavirus een dermate uitzonderlijke situatie dat dit toch een huurprijsvermindering rechtvaardigt.

Afsluitend

Ons algemene advies luidt om het niet op huurachterstanden of meningsverschillen aan te laten komen, maar nu alvast met elkaar in overleg te treden over (tijdelijke) oplossingen.

Heeft u vragen? Wij helpen u graag. Neemt u voor uw huurgerelateerde vragen gerust contact op met Frouke Douma of Arianne Klok.

Uw eerste aanspreekpunt:

Frouke Douma

Frouke heeft Nederlands recht gestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen. Zij werkte als juriste op een accountantskantoor en als advocaat bij een advocatenkantoor in het Noorden. Naast haar werk is ze als buitenpromovenda verbonden aan de Rijksuniversiteit Groningen, waar ze promotieonderzoek doet naar de positie van zekerheidsgerechtigden in internationale insolventieprocedures vanuit internationaal privaatrechtelijk perspectief.

Frouke is secretaris in het bestuur van de Jonge Balie en lid van Jong Onroerend Goed (JOG) en de Jongeren Commerciële Club in Groningen en Assen.

050-2071614 +31 (0) 6 534 424 58 f.douma@yspeert.nl