Update huurprijswijziging (korting) wegens corona

Hebben huurders die hun zaak moesten sluiten wegens de coronamaatregelen recht op huurkorting? De laatste tijd volgen uitspraken in zaken waarin huurders een huurprijswijziging (korting) vorderen in verband met corona elkaar in hoog tempo op. Verschillende rechters komen tot verschillende uitspraken. Deze blog biedt inzicht in de laatste stand van zaken.

• de maximale huurkorting bedraagt 50%;
• er wordt gekeken naar omzet die wel gerealiseerd kon worden (bv. via afhaal / online);
• het is relevant of sprake is van een gehele of gedeeltelijke bedrijfssluiting;
• er wordt rekening gehouden met de vraag of een huurder van overheidswege een tegemoetkoming ontvangt (bv. de Tegemoetkoming Vaste Lasten);
• een huurder moet transparant zijn over zijn financiële situatie.

Voor het eerst is in een bodemprocedure geoordeeld dat een horecabedrijf over de periode dat zij wegens corona verplicht gesloten was (behoudens de mogelijkheid tot afhaal), maar 50% van de huur hoeft te betalen. Over de periode waarin de horeca wel geopend was, wordt een huurkorting van 25% gerechtvaardigd geacht. Die korting van 25% komt er omdat de ondernemer aannemelijk heeft gemaakt dat hij een aanzienlijk lagere omzet heeft behaald.

Ook in deze procedure komt de rechter tot het oordeel dat de huurprijs verlaagd moet worden. Hiervoor wordt een andere manier van rekenen gehanteerd dan in de uitspraak van 27 januari. Deze rechter hanteert als regel dat als is vastgesteld dat sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis, de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Dit komt erop neer dat bij een omzetverlies van 100% aan de kant van de huurder, de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt als volgt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%. De huurder zal die omzetdaling inzichtelijk moeten maken.

De meeste zaken waarin een wijziging van de huurprijs gevorderd wordt, zijn bij een kort geding rechter gevoerd. In kort geding wordt een voorlopig oordeel gegeven over de zaak, op basis van – simpel gezegd – een minder uitgebreid debat tussen de betrokken partijen. Uitgebreid debatteren kan in kort geding niet goed, dat gebeurt in een bodemprocedure. Om die reden weegt het oordeel van een rechter in een bodemprocedure zwaarder dan het oordeel van een rechter in een kort geding procedure.

In de huurprijswijzigingsprocedures waren tot voor kort alleen nog maar uitspraken bekend van kortgedingrechters. Die kunnen namelijk al op korte termijn beslissen, terwijl een uitspraak in een bodemprocedure langer op zich laat wachten. De eerste uitspraken in een bodemprocedure beginnen nu binnen te komen, de uitspraken van 27 en 29 januari zijn daarvan een voorbeeld.

Wilt u meer weten over het aanpassen van de huurprijs in verband met corona, of heeft u andere vragen op het gebied van (zakelijke) huur, of een vraag naar aanleiding van deze blog, neem dan contact op met Jan-Gerrit Meijerink.