Onderhoudskosten van groenvoorzieningen

  • event29-08-2012
  • schedule15:30
  • timer3 minuten

Woningcorporaties berekenen de onderhoudskosten van aangrenzende groenvoorzieningen vaak in de vorm van servicekosten aan de huurders door. Dat mag indien de groenvoorziening een 'gesloten karakter' heeft. Als er sprake is van een openbaar karakter, mag u de onderhoudskosten niet doorberekenen en komt het onderhoud voor rekening voor de corporatie zelf, zo heeft de Hoge Raad een aantal jaren geleden beslist.

Inmiddels hebben lagere rechters talloze keren geoordeeld over de vraag of de kosten van een groenvoorziening/tuin doorbelast mogen worden. Steeds is daarbij het al dan niet besloten karakter van de voorziening doorslaggevend geweest. De door de Hoge Raad in 2000 ingezette lijn is derhalve nog altijd heersend in de (lagere) rechtspraak.

Overigens doet het niet ter zake of de woningcorporatie eigenaar is van het groen of dat zij dit bijvoorbeeld in bruikleen heeft van de gemeente. In beide gevallen is de woningcorporatie verantwoordelijk voor het onderhoud en is voor de vraag of de kosten daarvan mogen worden doorberekend enkel van belang of er sprake is van een besloten of een openbaar karakter.

Gesloten of openbaar karakter?

De vraag is: wanneer heeft een groenvoorziening een gesloten of een openbaar karakter? Volgens de Hoge Raad  hangt het er vanaf of het groen voor een ieder vrij toegankelijk is.

In de kwestie die in 2000 heeft geleid tot het arrest in van de Hoge Raad was er sprake van een aantal flatwoningen met daarbij groenvoorzieningen, die planologisch met de flatwoningen waren verbonden en tot verhoging van het woongerief strekten. De woningcorporatie bracht de kosten van aanleg en onderhoud daarom door middel van een bepaalde verdeelsleutel bij haar huurders in rekening. De groenvoorzieningen waren echter niet afgesloten en dus vrij toegankelijk voor een ieder. Voor de duidelijkheid: de discussie ging niet over een park of plantsoen, maar aan de woningen gelieerde tuinen. Die tuinen waren echter niet omheind met een hek of een heg, er was ook geen eenduidige toegang en evenmin stonden er bordjes met bijvoorbeeld de tekst: "verboden voor onbevoegden" of "eigen terrein". De Hoge Raad oordeelde in deze omstandigheden dat de kosten van aanleg en onderhoud van de tuinen niet als servicekosten in rekening gebracht mogen worden, omdat de bewoners het gebruiksrecht van de (openbare) tuinen niet ontleenden aan de huurovereenkomst, maar aan de openbare bestemming van die groenvoorzieningen.


Inmiddels hebben lagere rechters talloze keren geoordeeld over de vraag of de kosten van een groenvoorziening/tuin doorbelast mogen worden. Steeds is daarbij het al dan niet besloten karakter van de voorziening doorslaggevend geweest. De door de Hoge Raad in 2000 ingezette lijn is derhalve nog altijd heersend in de (lagere) rechtspraak.

Overigens doet het niet ter zake of de woningcorporatie eigenaar is van het groen of dat zij dit bijvoorbeeld in bruikleen heeft van de gemeente. In beide gevallen is de woningcorporatie verantwoordelijk voor het onderhoud en is voor de vraag of de kosten daarvan mogen worden doorberekend enkel van belang of er sprake is van een besloten of een openbaar karakter.

 

Afspraken in huurovereenkomst

Uiteraard dient in de huurovereenkomsten (of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden) met de huurders wel iets te zijn overeengekomen met betrekking tot het gebruik/genot en het onderhoud van de groenvoorziening. Met andere woorden: als er al sprake is van een besloten karakter kan de woningcorporatie het groenonderhoud enkel in rekening brengen, indien zij dat heeft afgesproken met de (individuele) huurder.

Een woningcorporatie dient gelet op de bestendige jurisprudentie goed in het oog te houden in hoeverre het terecht is dat door haar met betrekking tot de groenvoorziening servicekosten in rekening worden gebracht. Als door huurders wordt gesteld en komt vast te staan dat er geen sprake is van een besloten karakter en er derhalve ten onrechte kosten in rekening zijn gebracht, kunnen die huurders in beginsel de ten onrechte betaalde bedragen terugvorderen. Uiteraard enkel zolang er geen sprake is van verjaring van die vordering(en).

Yspeert heeft veel ervaring met bovenstaande problematiek en kan in concrete gevallen adviseren over mogelijke oplossingen en maatregelen. Neem gerust contact op met een van onze specialisten

 

Uw eerste aanspreekpunt:

Frouke Douma

Als zeiler kies ik een strategie en tactiek om de juiste bestemming te bereiken. De wind is daarbij een gegeven. Je kunt de windrichting niet veranderen, maar wel de stand van de zeilen. Zo zie ik dat ook in mijn vak als advocaat. De feiten staan vast, maar met de juiste juridische kennis en strategie kun je koers zetten in de richting die je wilt. Doel is het behalen van een maximaal haalbaar resultaat, want ik zeil graag scherp aan de wind. Verder vind ik het belangrijk om de klant en zijn onderneming goed te kennen. Samen optrekken en een duurzame relatie opbouwen.