Onderhoud in een VvE

Regelmatig wordt ons gevraagd hoe het onderhoud in een VvE is verdeeld en of de onderhoudskosten in een VvE voor rekening van één appartementseigenaar of voor de appartementseigenaars gezamenlijk zijn. Recent is ons bijvoorbeeld gevraagd voor wiens rekening de onderhoudskosten van het rookgasafvoerkanaal van de VvE zijn. Ook is ons eerder gevraagd wie het onderhoud van de ketels, bergingen en een dakopbouw (door eigenaar zelf en met toestemming van de VvE gebouwd) dient te betalen. Voor een antwoord op deze vragen is het onderscheid tussen de begrippen ‘gemeenschappelijke gedeelten’ en ‘privé-gedeelten’ zoals opgenomen in de splitsingsakte van de VvE bepalend.

Een privé-gedeelte mag exclusief door een appartementseigenaar (of gebruiker) worden gebruikt. Het onderhoud daarvan komt in beginsel ook voor rekening van de appartementseigenaar. Daarentegen mag de gehele gemeenschap in beginsel de overige gedeelten van het gebouw – de zogeheten gemeenschappelijke gedeelten - gebruiken en is zij verantwoordelijk voor het onderhoud daarvan. De onderhoudskosten van de gemeenschappelijke gedeelten in een VvE zijn daarmee in beginsel voor rekening van alle appartementseigenaars gezamenlijk.

Hoe wordt nu vastgesteld wat ‘gemeenschappelijk’ is? De wet geeft daarvan geen opsomming. De Hoge Raad heeft bepaald dat het onderscheid tussen ‘gemeenschappelijk’ en ‘privé’ moet worden afgeleid uit de splitsingsakte met bijbehorende tekening. Bij de uitleg daarvan komt het aldus de Hoge Raad aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet zo objectief mogelijk worden afgeleid uit de omschrijving in de akte en tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. Aan de hand van de akte en tekening kan meestal eenvoudig worden vastgesteld welke ruimten tot de gemeenschappelijke gedeelten en privé-gedeelten kunnen worden gerekend. Voor bepaalde zaken, zoals een rookgasafvoerkanaal, kan dat een stuk ingewikkelder zijn. Dat geldt met name als deze zaken niet expliciet zijn benoemd in de akte.

Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen over onderhoud in een VvE of heeft u een andere VvE-rechtelijke vraag? Neem dan gerust contact op met Frouke Douma of Rick Hoiting.