Huur en faillissement: de failliete huurder

  • event28-12-2020
  • schedule11:00
  • timer4 minuten

Verhuurders kunnen vroeg of laat te maken krijgen met een failliete huurder. Een vervelende situatie die de nodige (financiële) consequenties kan hebben en vragen oplevert. Kan de huurovereenkomst worden opgezegd? Mag de curator onderverhuren aan een ander? Wordt de huurprijs betaald? Wat geldt als sprake is van opleverschade? Hierna zullen deze vragen worden beantwoord.

In deze blog zal niet worden ingegaan op de situatie dat de verhuurder failliet wordt verklaard. Daarover schrijven wij in een volgende blog.

Opzegging van de huurovereenkomst
Uitgangspunt is dat het faillissement geen invloed heeft op de bestaande huurovereenkomst; de overeenkomst blijft in stand. Wel kan de huurovereenkomst op grond van artikel 39 van de Faillissementswet (“Fw”) door zowel de curator als de verhuurder worden opgezegd. De opzegtermijn bedraagt meestal drie maanden. Zijn er huurpenningen vooruit betaald, dan kan de huur pas worden opgezegd tegen de dag waarop de vooruitbetaling eindigt. De huurovereenkomst zal veelal moeten worden opgezegd door middel van een aangetekende brief of deurwaardersexploot.

Een opzegging op grond van artikel 39 Fw is een regelmatige (‘juridische correcte’) opzegging, waardoor de verhuurder tegenover de curator geen recht heeft op schadevergoeding voor de resterende huurtermijnen die hij als gevolg van het faillissement niet meer zal ontvangen, ook niet als een dergelijk recht op schadevergoeding in de huurovereenkomst is opgenomen. Eventuele garantie - en leegstandsbedingen  – al dan niet gedekt met een bankgarantie – laten wij hier onbesproken.  

De huurprijs
Vanaf de faillissementsdatum is de huurprijs een boedelvordering. Aan een boedelvordering wordt een hoge rang toegekend. De huurprijs van vóór de faillissementsdatum is een concurrente vordering, met een kleine kans op betaling. Schuldeisers met een concurrente vordering worden namelijk pas betaald, als er nog voldoende geld in de boedel is nadat de separatisten (hypotheek- en pandhouders) en preferente schuldeisers (UWV, belastingdienst) zijn betaald.

Onderhuur
Het komt regelmatig voor dat de curator het gehuurde (tijdelijk) wil onderverhuren aan een derde, bijvoorbeeld aan een doorstartende partij. Ook komt het voor dat de curator het gehuurde (tijdelijk) in gebruik wil geven aan bijvoorbeeld een veilingbedrijf, voor een ‘faillissementsverkoop’. Dit is mogelijk, voor zover in de huurovereenkomst geen verbod tot onderverhuur of in gebruik geving is opgenomen of als de verhuurder toestemming geeft.

Denkbaar is dat een verhuurder toestemming geeft voor een (tijdelijke) onderverhuur als de doorstartende partij de gebruiksvergoeding rechtstreeks betaalt aan de verhuurder. Immers, op deze manier is de verhuurder verzekerd van een huurbetaling. Wel bestaat het risico dat de doorstartende partij zich (door deze rechtstreekse betaling) op het standpunt zal stellen dat er een huurovereenkomst tussen hem en de verhuurder is ontstaan. Dat risico kan worden weggenomen door de doorstarter expliciet namens de huurder te laten betalen en de curator met deze constructie te laten instemmen.   

In de huurovereenkomst of de algemene bepalingen is vaak opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan om het gehuurde aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan. In faillissement blijft de curator meestal gebonden aan deze bepaling. Als de curator toch zonder toestemming van de eigenaar het gehuurde onderverhuurt of in gebruik geeft aan een derde, kan de curator persoonlijk (pro se) aansprakelijk zijn voor schade van de verhuurder (Hoge Raad 9 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2067).

De oplevering
In faillissement wordt het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet altijd leeg en ontruimd opgeleverd. Soms blijven in het gehuurde (waardeloze) zaken achter. De verhuurder kan van de curator verlangen dat hij deze zaken van de failliete huurder uit het gehuurde verwijdert. Deze verplichting rust op de curator in zijn hoedanigheid en is een boedelschuld.

Ook kan sprake zijn van schade aan het gehuurde, die op grond van de wet en de huurovereenkomst bij het einde van de huurovereenkomst hersteld of vergoed moeten worden. Dergelijke schade kwalificeert niet als een boedelvordering en zal de verhuurder als vordering moeten indienen in het faillissement. Dit is anders als de schade aan het gehuurde is ontstaan door (onrechtmatig) handelen van de curator. In dat geval is sprake van een boedelschuld.

Kortom: een vordering betreffende opleveringsschade levert voor de verhuurder meestal een concurrente vordering op. De curator is slechts verantwoordelijk voor (i) de ontruiming van het gehuurde en (ii) voor schade die door zijn (onrechtmatig) handelen is ontstaan, maar dus niet voor overige opleveringsverplichtingen, zoals herstel van schade of gebreken. Een verhuurder doet er dus goed aan om het gehuurde tijdens de looptijd van de huurovereenkomst regelmatig te controleren op schade, zodat de huurder direct kan worden verzocht deze schade te verhelpen. Komt de schade pas aan het licht als de huurder failliet is, dan is de kans dat de verhuurder zijn schade niet vergoed ziet immers groot.

Vragen?
Bevindt u zich in een situatie waarin uw huurder is gefailleerd en heeft u advies nodig? Of heeft u een vraag naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Frouke Douma.

 

Lees hier een eerdere blog over huur en surseance van betaling. 

Uw eerste aanspreekpunt:

Frouke Douma

Als zeiler kies ik een strategie en tactiek om de juiste bestemming te bereiken. De wind is daarbij een gegeven. Je kunt de windrichting niet veranderen, maar wel de stand van de zeilen. Zo zie ik dat ook in mijn vak als advocaat. De feiten staan vast, maar met de juiste juridische kennis en strategie kun je koers zetten in de richting die je wilt. Doel is het behalen van een maximaal haalbaar resultaat, want ik zeil graag scherp aan de wind. Verder vind ik het belangrijk om de klant en zijn onderneming goed te kennen. Samen optrekken en een duurzame relatie opbouwen.