Hoge Raad: bemiddelingskosten berekenen aan huurders van vakantieaccommodaties is toegestaan

  • event24-11-2021
  • schedule10:00
  • timer4 minuten

Vakantieverhuurplatform Airbnb mag toch bemiddelingskosten in rekening brengen aan huurders van vakantieaccommodaties. Dat volgt uit een (onverwacht) oordeel van de Hoge Raad van 19 november 2021.

Het wettelijke kader

De wet bepaalt dat een bemiddelaar een tussenpersoon is die, tegen loon, werkzaam is bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden.[1] Als een bemiddelaar bij de huur van een onroerende zaak bemiddelt voor de verhuurder en de huurder, is er sprake van ‘het dienen van twee heren’. Als een van die partijen een particulier is, mag de bemiddelaar geen bemiddelingskosten in rekening brengen aan de huurder.[2]

De uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015

De Hoge Raad liet zich al eerder uit over dit bemiddelingskostenverbod, op 16 oktober 2015. Geoordeeld werd dat het verbod ook geldt, als iemand in opdracht of met goedvinden van de verhuurder een te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt namelijk (in beginsel) de opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen. Dit geldt zelfs als er geen bemiddelingskosten zijn bedongen van de verhuurder.[3]

Volgens de Hoge Raad is het bemiddelingskostenverbod echter niet van toepassing als de website alleen functioneert als ‘elektronisch prikbord’. Dat is het geval als de beheerder van de website de verhuurder en de huurder niet van elkaar afschermt, zodat zij ook rechtstreeks met elkaar kunnen onderhandelen. Dan mogen dus wel bemiddelingskosten van de huurder worden bedongen.

De uitspraak van de Hoge Raad van 9 april 2021

Op 9 april 2021 heeft de Hoge Raad het begrip ‘bemiddeling’ (verder) verduidelijkt. Het is niet vereist dat de tussenpersoon zelf een overeenkomst sluit ten behoeve van de opdrachtgever. Voldoende is dat zijn werkzaamheden eraan bijdragen dat de opdrachtgever en de derde een overeenkomst kunnen aangaan.

Of werkzaamheden zijn aan te merken als bemiddeling, hangt volgens de Hoge Raad af van de omstandigheden van het geval. Als de opdrachtgever een vergoeding moet betalen als tussen hem en een derde een overeenkomst tot stand komt, is dat een aanwijzing. De werkzaamheden hoeven niet veelomvattend te zijn. Ook het ter beschikking stellen van een digitaal vakantieverhuurplatform (het ging in die zaak om Booking.com) kan bemiddeling zijn.

De uitspraak van de Hoge Raad van 19 november 2021

Op 20 mei 2020 startte een particulier een procedure tegen Airbnb bij de kantonrechter te Rotterdam. Verzocht werd om Airbnb te veroordelen tot terugbetaling van € 105,83 aan bemiddelingskosten. Dat bedrag was betaald in verband met vakantieaccommodaties die voor een tot twee nachten via Airbnb waren gehuurd.

De rechtbank Amsterdam heeft op 9 maart 2020, in een soortgelijke zaak tegen Airbnb, een particuliere huurder in het gelijk gesteld en de gevorderde terugbetaling toegewezen. De Rotterdamse kantonrechter besloot echter om eerst prejudiciële vragen (vragen over de uitleg van rechtsregels) te stellen aan de Hoge Raad. Daarbij woog de kantonrechter mee dat er inmiddels circa tweehonderd procedures tegen Airbnb aanhangig waren over het bemiddelingskostenverbod.[4]

De belangrijkste vragen aan de Hoge Raad waren (1) of er bij een platform als dat van Airbnb sprake is van bemiddeling, en (2) of het bemiddelingskostenverbod van toepassing is op kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties.

De procureur-generaal (de adviseur van de Hoge Raad) heeft op 16 juli 2021 geadviseerd om beide vragen bevestigend te beantwoorden. De Hoge Raad is daar in zijn uitspraak van 19 november 2021 echter (onverwacht) niet geheel in meegegaan.

Volgens de Hoge Raad is er bij een platform als dat van Airbnb, inderdaad sprake van bemiddeling. Het platform wordt namelijk ingezet voor de verhuur en boeking van accommodaties. Bij de totstandkoming van een overeenkomst tussen de verhuurder en de huurder, ontvangt Airbnb van beide partijen een vergoeding. De gebruikers kunnen uitsluitend met elkaar in contact treden via het platform.

Dat betekent volgens de Hoge Raad echter niet dat het bemiddelingskostenverbod van toepassing is. Het verbod is namelijk ingevoerd om misstanden bij bemiddeling op de woningmarkt tegen te gaan. Het heeft dan ook betrekking op bemiddeling bij de (ver)huur van woonruimtes. Het is niet bedoeld voor kortetermijnverhuur van (een gedeelte van) een woning voor niet-bewoningsdoeleinden, zoals in het kader van vakantiereizen, zakelijke reizen of familiebezoek. Daarom geldt het bemiddelingskostenverbod niet voor kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties via Airbnb. Het vormt dus geen beletsel voor Airbnb om (ook) aan huurders bemiddelingskosten te berekenen.[5]

De gevolgen

De kantonrechter te Rotterdam zal de procedure nu voortzetten, en daarbij deze antwoorden van de Hoge Raad in acht nemen. Andere rechters zullen dat in vergelijkbare gevallen ook doen. De procedure die was aangespannen over een relatief laag bedrag, heeft daardoor grote gevolgen voor de reikwijdte van het bemiddelingskostenverbod.

Heeft u vragen over bemiddelingskosten of huurrecht, of andere vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Guus Benes.

 

[1] Zie artikel 7:425 BW.

[2] Zie artikel 7:417 lid 4 BW (in verbinding met artikel 7:427 BW).

[3] Sinds 1 juli 2016 is dit ook wettelijk vastgelegd in artikel 7:417 lid 4 BW.

[4] Uit de uitspraak blijkt ook dat de Consumentenbond verzocht had zich te voegen in de procedure. Blijkens de website van de Consumentenbond hadden zich op 7 juni 2021 al ruim 40.000 Airbnb-klanten aangemeld om de door hen betaalde bemiddelingskosten terug te vragen.

[5] De Hoge Raad oordeelde ook dat het bedingen door Airbnb van bemiddelingskosten van een consument, geen oneerlijke handelspraktijk is. Zie de artikelen 6:193a BW en 6:193b BW.

Uw eerste aanspreekpunt:

Guus Benes

De nuchtere mentaliteit van Noordoost-Nederland spreekt mij aan, en kenmerkt mij als advocaat. Ik ben geboren en opgegroeid in Drenthe, en ik ben er na mijn studietijd naar teruggekeerd.

Klik voor meer binnnen de categorie