Hoe ver mag een overheid gaan? Strenge duurzaamheidseisen bij de verkoop van woningbouwkavels

Het is geen nieuws; grote delen van Nederland zijn kwetsbaar als het op water aankomt. In sommige gebieden is het rioleringsstelsel door regenwater overbelast, terwijl op hetzelfde moment het grondwaterpeil te laag is. Wateroverlast en –schaarste tegelijk. In de klimaatadaptatie spelen gemeenten een belangrijke rol, maar een gemeente kan ook te fanatiek zijn. In deze blog leest u over het Bouwbesluit.

Concreet was daarvan sprake bij een gemeente die kopers bij gronduitgifte verplicht om de kavel te voorzien van een bepaald regenwatersysteem. Deze gemeente gaf hiermee uitvoering aan haar beleid. In het beleid was opgenomen dat uitbreidingslocaties voor woningbouw binnen de gemeente, voorzien worden van regenwateropvang en-afvoersystemen. Bij een regenwatersysteem wordt regenwater via buizen opgeslagen in een watertank. Het water wordt gefilterd en vervolgens in het huis gebruikt voor de buitenkraan en voor het doorspoelen van het toilet.

Twee kopers konden zich vanwege de hoge kosten niet vinden in deze verplichting en zijn hierover een procedure gestart bij de rechtbank Noord-Nederland. De discussie spitst zich toe op de Woningwet en het Bouwbesluit.

In het Bouwbesluit staan regels over het bouwen, gebruiken en slopen van bouwwerken. Het gaat hierbij om technische voorschriften ten aanzien van de veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en het milieu. In de Woningwet (artikel 122 (voor de fijnproevers)) staat dat een gemeente geen rechtshandeling naar burgerlijk recht mag verrichten ten aanzien van onderwerpen die al zijn geregeld in het Bouwbesluit. Het sluiten van een overeenkomst voor gronduitgifte is zo’n rechtshandeling naar burgerlijk recht.

In de procedure wijzen de kopers erop dat duurzaamheid in het Bouwbesluit is opgenomen. Om die reden zou een gemeente ten aanzien van dit onderwerp geen aanvullende eisen mogen stellen in een overeenkomst. Door dit wel te doen handelt de gemeente volgens de kopers in strijd met de wet.

De gemeente is van mening dat het stellen van dit type eisen wel is toegestaan, omdat in het besluit uitsluitend wordt gesproken over het verminderen van de milieueffecten door het materiaalgebruik bij nieuwbouw. Volgens de gemeente valt het beoogde regenwatersysteem hier niet onder. Nu het Bouwbesluit geen regels ten aanzien van regenwatersystemen bevat, mag daarover gecontracteerd worden aldus de gemeente.

De rechter oordeelt anders dan de gemeente graag had gezien. Uit deze uitspraak blijkt dat gemeenten over bepaalde duurzaamheid eisen niet “zomaar” kunnen contracteren. Het verplichten van een regenwatersysteem is een voorschrift dat valt onder het onderwerp ‘milieu’. De voorschriften ten aanzien van de regenwatersystemen hebben namelijk ook een hoofdzakelijk milieubeschermende doelstelling. Dat er geen voorschriften in het Bouwbesluit staan die specifiek gaan over regenwatersystemen, maakt het volgens de rechter niet anders.

In het Bouwbesluit zijn op ‘Rijksniveau’ minimumeisen gesteld waaraan woningen moeten voldoen. Door op gemeentelijk niveau een hoger duurzaamheidsniveau na te streven en strengere eisen te stellen in een overeenkomst, wordt in strijd gehandeld met het besluit en de Woningwet. Om deze reden is de voorwaarde in de overeenkomst “nietig”. Met andere woorden: de gemeente had deze verplichting niet op mogen leggen.

Deze rechter laat weinig ruimte voor overheden om strengere duurzaamheidseisen te stellen bij gronduitgifte dan het Bouwbesluit voorschrijft; of het nu om regenwatersystemen gaat of bijvoorbeeld om energieprestaties.

Deze jurisprudentie is mogelijk ook voor de toekomst relevant. Het wetsvoorstel Omgevingswet voorziet in artikel 23.7 Ow in een soortgelijke regeling. Ook onder de Omgevingswet lijkt contracteren over strengere duurzaamheidseisen lastig. Daarbij past wel de kanttekening dat onder de Omgevingswet voor gemeenten wel meer mogelijkheden ontstaan op duurzaamheidsvlak door het kunnen stellen van maatwerkvoorschriften.

Heeft u vragen over deze blog, het Bouwbesluit, de Woningwet of de Omgevingswet? Neem contact op met Elzelou Grit.