De verplichte toetsing door de grondkamer bij pacht

Een van de uitgangspunten van het recht is dat partijen zelf de inhoud van een overeenkomst mogen bepalen. Die contractsvrijheid is bij pachtovereenkomsten echter fors ingeperkt.[i] De meeste pachtovereenkomsten vallen namelijk onder het toezicht van de grondkamer.[ii] Het komt in de agrarische praktijk geregeld voor dat partijen zich (bewust of onbewust) aan dat toezicht onttrekken. Zij realiseren zich dan vaak niet dat dit verstrekkende gevolgen heeft. U leest hier meer in deze blog over de verplichte toetsing door de grondkamer bij pacht.

De grondkamer is een zelfstandig bestuursorgaan, hoewel haar beslissingen ook kenmerken van civiele rechtspraak hebben. De grondkamer bestaat uit een voorzitter (in de praktijk een rechter), een secretaris en vier tot en met twaalf leden. De leden hebben vaak een agrarische achtergrond. Er zijn vijf regionale grondkamers en in beroep is er de Centrale Grondkamer.

Een belangrijke taak van de grondkamer is het toetsen van overeenkomsten waarmee een pachtrelatie wordt aangegaan, gewijzigd of beëindigd. Die overeenkomsten moeten binnen twee maanden nadat zij zijn gesloten, ter goedkeuring aan de grondkamer worden gezonden.

De grondkamer behandelt alleen ondertekende, schriftelijke overeenkomsten en notariële afschriften. Als een te toetsen overeenkomst mondeling is gesloten, moet die dus eerst schriftelijk worden vastgelegd. Als partijen daar niet uitkomen, kan elk van partijen vastlegging vorderen bij de rechter (de pachtkamer).

De toets door de grondkamer bij pacht bestaat uit drie onderdelen. Ten eerste worden de verplichtingen van de pachter beoordeeld.[iii] Ten tweede vindt er een landbouwkundige toetsing plaats. Die is in potentie zeer complex, maar in de praktijk nauwelijks van belang. Ten derde wordt onderzocht of de overeenkomst afspraken bevat die strijdig zijn met de wettelijke pachtbepalingen.

Als er geen bijzonderheden zijn, keurt de grondkamer de overeenkomst goed. Als er echter punten zijn die goedkeuring verhinderen, dan kan de grondkamer de overeenkomst op die punten wijzigen. De gewijzigde overeenkomst geldt dan als goedgekeurd. Als wijziging niet (goed) mogelijk is, vernietigt de grondkamer de overeenkomst. Dat zal de grondkamer alleen doen in het uiterste geval, omdat de overeenkomst daardoor niet meer bestaat. Wijziging en vernietiging hebben terugwerkende kracht.

Het kan belangrijk zijn om vooraf zekerheid te hebben over de uitkomst van de toetsing. De partijen die een pachtrelatie willen aangaan of wijzigen, kunnen daarom vooraf een ontwerpovereenkomst voorleggen aan de grondkamer.[iv] Als de grondkamer het ontwerp goedkeurt, is er twee maanden de tijd om de definitieve overeenkomst te sluiten en aan de grondkamer te zenden. De grondkamer moet de gesloten overeenkomst dan ook goedkeuren, tenzij deze afwijkt van het ontwerp. Vaak is het praktisch als bij de definitieve inzending wordt verwezen naar het goedgekeurde ontwerp.

Als een te toetsen overeenkomst niet (tijdig) aan de grondkamer wordt gezonden, heeft dat verstrekkende gevolgen.

Bij een overeenkomst waarmee een pachtrelatie is aangegaan, betekent dat het volgende.

Ten eerste geldt de pachtovereenkomst dan voor onbepaalde tijd, zonder opzegmogelijkheid en ongeacht de aanvankelijke looptijd. Als de overeenkomst alsnog wordt ingezonden en goedgekeurd, gaat de aanvankelijke looptijd toch nog in. Dat gebeurt dan echter pas bij aanvang van het eerste pachtjaar na de inzending. In bijzondere gevallen kan de grondkamer een eerdere ingangsdatum vaststellen, maar daarvan is niet snel sprake. Zo is de omstandigheid dat partijen niet beseften dat er sprake is van pacht, meestal onvoldoende.

Ten tweede zijn de pachtprijzen wel verschuldigd, maar kan de verpachter niet eisen dat de pachter die betaalt. Als de overeenkomst alsnog wordt ingezonden en goedgekeurd, kan wel betaling worden geëist. Het risico bestaat echter dat een deel van de vordering dan is verjaard.

Ten derde kunnen er gevolgen zijn voor de jaarlijkse herziening van de pachtprijs.[v] Er wordt van uitgegaan dat die herziening pas plaatsvindt vanaf het eerste pachtjaar na goedkeuring van de pachtovereenkomst.

Ten vierde heeft de pachter geen voorkeursrecht totdat de pachtovereenkomst is goedgekeurd.[vi] Dat betekent dat de verpachter het pachtobject tot die tijd mag vervreemden zonder dit eerst aan de pachter aan te bieden.[vii]

Zolang een wijzigings- of beëindigingsovereenkomst niet (tijdig) is goedgekeurd, kan daarvan geen nakoming worden gevorderd. Dat kan bijvoorbeeld betekenen, dat een pachter het pachtobject ook na de overeengekomen einddatum mag blijven gebruiken. Een belangrijke uitzondering geldt voor beëindigingsovereenkomsten die feitelijk al zijn uitgevoerd. Door de feitelijke uitvoering vervalt het vereiste van goedkeuring door de grondkamer. Meestal betreft het de situatie waarin de pachter, op grond van de overeenkomst, het pachtobject al heeft ontruimd.

Als een pachtovereenkomst wordt aangegaan, gewijzigd of beëindigd, is het verstandig om tijdig te onderzoeken of goedkeuring door de grondkamer nodig is. Als de grondkamer bij pacht ten onrechte wordt overgeslagen, kan dat namelijk ingrijpende gevolgen hebben.[viii]

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog over de verplichte toetsing door de grondkamer bij pacht? Neem dan contact op met Guus Benes.

Heeft u (andere) vragen over agrarisch recht of pacht in het algemeen? Neem dan contact op met Guus Benes of Jan-Gerrit Meijerink.

[i] Dat geldt ook voor een overeenkomst waarbij, tegen vergoeding, voor 25 jaar of korter een zakelijk genotsrecht (zoals een erfpachtrecht) is gevestigd op een hoeve of los land. De pachtbepalingen zijn daarop namelijk overeenkomstig van toepassing. Als een dergelijke overeenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan, geldt de overeenkomstige toepassing de eerste 25 jaar na vestiging.

[ii] Pacht van geringe oppervlakten (los land dat in beginsel niet groter is dan één hectare) is vrijgesteld van toezicht door de grondkamer. Teeltpacht hoeft alleen te worden geregistreerd bij de grondkamer.

[iii] Bij geliberaliseerde pacht die is aangegaan voor zes jaren of korter, wordt de pachtprijs niet getoetst.

[iv] Die mogelijkheid bestaat niet voor een overeenkomst waarmee een pachtovereenkomst wordt beëindigd.

[v] Dat is niet aan de orde bij pacht van geringe oppervlakten en teeltpacht, en tevens niet bij geliberaliseerde pacht die is aangegaan voor zes jaren of korter.

[vi] Het voorkeursrecht is aan de orde bij pacht die is aangegaan (a) voor ten minste de wettelijke duur, of (b) voor een kortere duur maar die nadien voor ten minste zes jaren is verlengd.

Voorwaarde is dat het geen pacht van geringe oppervlakten, teeltpacht of geliberaliseerde pacht betreft.

[vii] Van vervreemding is sprake bij eigendomsoverdracht en bij vestiging of overdracht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik.

[viii] Geraadpleegde rechtsliteratuur: W.L. Valk, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 7. Bijzondere overeenkomsten. Deel III. Pacht, Deventer: Wolters Kluwer 2020.