De gevolgen van corona op de huur van horeca of winkelruimte: veelgestelde vragen en antwoorden

De overheid heeft besloten dat onder andere horecagelegenheden, sport- en fitnessclubs en sauna’s tot en met (in ieder geval) 28 april gesloten zijn. Ook kappers, schoonheidsspecialisten en andere “contactberoepen” sluiten de deuren. Daarnaast worden mensen opgeroepen zoveel mogelijk thuis te werken en thuis te blijven. De situatie van nu roept vragen op bij huurders en verhuurders van horeca-/winkelruimte.

Hierna volgt een overzicht van meest gestelde vragen. Heeft u een andere vraag, dan horen wij dat graag.

Vragen van verhuurders

Uitgangspunt is dat een huurder de huurprijs moet betalen. Natuurlijk kunt u gezamenlijk met uw huurder andere afspraken maken. Denk aan een tijdelijke verlaging van de huurprijs of een tijdelijk uitstel van betaling. Maak in dat geval duidelijke afspraken. Dergelijke afspraken kunnen ook in uw belang zijn. Denk bijvoorbeeld aan het alternatieve scenario van een faillissement van de huurder. In dat geval kunt u te maken krijgen met leegstand en afwaarderingen.

De huurder kan de huurovereenkomst pas opzeggen als de huurovereenkomst dat mogelijk maakt. De huurder zal de opzegtermijn in acht moeten nemen.

De huurder mag de huurbetaling opschorten als sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Meestal hebben partijen in de huurovereenkomst de mogelijkheid van opschorting uitgesloten. In dat geval is opschorting van de huurprijs in ieder geval niet toegestaan.
Zie verder het antwoord op de vraag “Door de maatregelen van de overheid moet ik mijn winkel sluiten. De verhuurder kan mij daarom geen huurgenot verschaffen. Kan ik aanspraak maken op huurprijsvermindering?”

Nee, in beginsel niet. In de meeste huurovereenkomsten is een exploitatieverplichting voor de huurder opgenomen. Ook is in de meeste huurovereenkomsten bepaald dat een huurder wettelijke voorschriften moet naleven. Als een huurder door naleving van het wettelijke voorschrift niet kan voldoen aan zijn exploitatieverplichting, ligt het voor de hand dat de huurder niet door de verhuurder kan worden aangesproken voor het schenden van de exploitatieplicht.

Verder is het volgende van belang. Als een huurder zijn onderneming moet sluiten door overheidsmaatregelen dan kan de huurder een beroep doen op overmacht. Dit betekent dat het de huurder niet kan worden verweten dat hij niet voldoet aan zijn exploitatieverplichting. Een geslaagd beroep op overmacht heeft tot gevolg dat de verhuurder geen nakoming kan vragen van de exploitatieverplichting. Ook kan de verhuurder geen schadevergoeding vragen. Soms kan een verhuurder wel aanspraak maken op een boete. Dit kan als in de huurovereenkomst staat dat de huurder ook bij overmacht een boete moet betalen. In de praktijk gebeurt dat vrijwel nooit. Overigens is de kans zeer groot dat de rechter – gezien de omstandigheden - een dergelijke boete zal matigen.

Dat hangt ervan af. Kernvraag is of het sluiten van een winkel zonder overheidsmaatregel overmacht oplevert. Als de huurder de winkel sluit wegens gezondheidsrisico’s en uit veiligheidsoverwegingen, dan is verdedigbaar dat sprake is van overmacht. In dat geval kan worden aangenomen dat geen nakoming, schadevergoeding en/of een boete kan worden gevorderd.

Dit kan anders zijn als de huurder zijn winkel sluit wegens wegblijvend publiek. Aangenomen wordt dat deze laatste situatie valt onder het ondernemersrisico van de huurder, tenzij partijen andere afspraken hebben gemaakt in de huurovereenkomst of het redelijkerwijs niet van de huurder kan worden verwacht om zijn winkelruimte te exploiteren. De kans is reëel dat een rechter over de huidige corona-situatie zal oordelen dat van een huurder, gegeven de uitzonderlijke omstandigheden en de impact daarvan op zijn onderneming, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden verwacht dat hij zijn winkelruimte exploiteert.

Vragen van huurders

Uitgangspunt is dat u de huurprijs moet betalen. Natuurlijk kunt u gezamenlijk met uw verhuurder andere afspraken maken. Denk aan een tijdelijke verlaging van de huurprijs of een tijdelijk uitstel van betaling. Vanuit verschillende branches is al aangegeven dat er behoefte bestaat om met de verhuurder in overleg te treden over een tijdelijk uitstel van betaling en afspraken te maken over het op een later moment inhalen van de betalingsachterstand. In onze praktijk zien wij dat veel huurders al een voorstel doen tot (tijdelijke) huurprijsverlaging en kwijtschelding.”

Op dit moment wordt er volop gediscussieerd over het antwoord op deze vraag. Inmiddels is er een aantal publicaties van juristen verschenen die concluderen dat de sluiting door overheidsmaatregelen kwalificeert als een gebrek. Ook de voorzieningenrechter van de Rechtbank-Noord Nederland heeft kortgeleden (op 27 mei 2020) geoordeeld dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW. In die zaak oordeelde de rechter ook dat de huurder mogelijk aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.  De uitspraak van de voorzieningenrechter is een voorlopige beslissing en geen definitief oordeel. De uitspraak kan in een bodemprocedure definitief worden.

Of een huurder in een specifieke situatie aanspraak kan maken op huurprijsvermindering is afhankelijk van de inhoud van de overeenkomst en algemene voorwaarden.

Onvoorziene omstandigheden
De rechter kan een overeenkomst wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). Een huurder zou dus op grond van onvoorziene omstandigheden kunnen vragen om een huurprijsverlaging. Of dat verzoek slaagt is nog maar sterk de vraag. Uit rechtspraak volgt dat niet snel sprake is van onvoorziene omstandigheden. Wellicht is het coronavirus een dermate uitzonderlijke situatie dat dit toch een huurprijsvermindering rechtvaardigt.

Ons algemene advies luidt om het niet op huurachterstanden of meningsverschillen aan te laten komen, maar nu alvast met elkaar in overleg te treden over (tijdelijke) oplossingen.

Heeft u vragen? Wij helpen u graag. Neemt u voor uw huurgerelateerde vragen gerust contact op met Frouke Douma.

Zie ook onze andere blogs:

• De gevolgen van corona op de huur van bedrijfsruimte | Conclusies uit de rechtspraak tot nu toe
• Twee rechterlijke uitspraken over corona en huur: heeft een huurder recht op huurprijsvermindering