De bank verlengt uw vastgoedlening niet. Wat nu?

  • event21-01-2021
  • schedule09:30
  • timer4 minuten

Een toename van het aantal faillissementen van vastgoedeigenaren dreigt, omdat banken hand over hand hun vastgoedfinancieringen afstoten. Banken zijn al jaren kritisch op het aangaan of zelfs het verlengen van vastgoedfinancieringen, maar corona maakt dat banken daarin nog voortvarender te werk gaan. De trend wordt bevestigd door onderzoek van KPMG. Dat schreef het FD op 12 januari 2021.

Dit is een goede aanleiding om de do’s en don'ts bij opzegging van financieringen weer eens tegen het licht te houden.

Dan gaat het dus over de opzegging van lopende leningen. Banken zien vastgoed sowieso als risicovoller dan enkele jaren geleden en een nieuwe vastgoedfinanciering is in vergelijking met enkele jaren geleden dan ook moeilijker te krijgen. En het beginsel van contractsvrijheid brengt met zich dat een bank zelf mag weten met wie, waarvoor en tegen welke voorwaarden zij een lening verstrekt. Als de bank vastgoedfinancieringen niet langer interessant vindt, dan staat het haar dus vrij geen nieuwe vastgoedfinancieringen te verstrekken.

Maar hoe zit het bij (al dan niet verlengen van) lopende financieringen? “Verlenging” betekent namelijk vaak niet zozeer een voortzetting van de lening nadat de contractuele einddatum is verstreken, maar het ingaan van een nieuwe rentevastperiode ergens gedurende de economische looptijd van de lening.

Een voorbeeld: als een lening 30 jaar loopt en bij aanvang is een tienjaarsrente afgesproken, dan moet dus enige tijd voordat de eerste rentevastperiode is verstreken een nieuwe rentevastperiode worden gekozen. De bank stuurt meestal drie maanden voor afloop van de rentevastperiode een rentevoorstel met een of meer opties voor looptijden en tarieven. In dit voorbeeld moet de lening na 30 jaar geheel zijn of worden afgelost. De periode van 30 jaar wordt de ‘economische looptijd’ genoemd. De rentevastperiode wordt aangeduid met de term ‘juridische looptijd’.

Een bank moet goede redenen hebben om aan het eind van een rentevastperiode de lening helemaal te mogen beëindigen. Een kredietrelatie is een duurovereenkomst en daar kan je niet zomaar mee stoppen. Zelfs niet als in de algemene voorwaarden een bepaling is opgenomen die de bank te allen tijde het recht geeft om de lening op te zeggen. Die bepaling is overeengekomen en geldt daarmee als uitgangspunt, maar een opzegging moet daarnaast altijd voldoen aan de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit. Dus: staat het middel van opzegging in verhouding tot de reden daarvoor? Zijn er ook andere, minder verstrekkende, maatregelen mogelijk?

De opzegging mag ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De bank handelt onrechtmatig als zij de kredietrelatie in dat geval tóch beëindigt. Als sprake is van een langjarige relatie, de kredietnemer keurig iedere maand aan zijn verplichtingen voldoet en er ook geen afname in zijn kredietwaardigheid is opgetreden, dan ligt het niet voor de hand dat een beroep van de bank op alleen de contractuele opzeggingsbevoegdheid zal ‘houden’.

Het scenario van opzegging is dezer dagen, ook los van de door het FD gesignaleerde verminderde bereidheid van banken om vastgoed te financieren, bepaald niet denkbeeldig. Corona heeft al bijna een jaar een zeer aanzienlijke invloed op het openbare leven. De lockdown toont aan dat vastgoedfinancieringen kwetsbaar zijn. Het risico voor banken neemt toe, want als de huurder niet meer kan betalen dan kan dat ook gaan gelden voor de verhuurder – en dat is degene de rente- en aflossingsbetalingen aan de bank moet doen. Dat maakt de beleidskeuze van veel banken om geen of minder vastgoed te willen financieren, op zichzelf wel begrijpelijk.

Hiermee is de vraag of de bank ‘zomaar’ uw vastgoedfinanciering mag opzeggen, nog niet beantwoord. Daarvoor moet naar de omstandigheden van uw concrete geval worden gekeken. Denk bijvoorbeeld aan de duur van de bankrelatie, de complexiteit ervan, de vraag of uw kredietwaardigheid in belangrijke mate is gedaald en of het risico voor de bank in belangrijke mate is gestegen. In de praktijk weegt voorts zwaar of u doorlopend aan de contractuele verplichtingen heeft voldaan. Ook kan de handelwijze van de bank voorafgaand aan de opzegging relevant zijn. Het maakt verschil of aan de opzegging geen andere, mindere vergaande maatregelen vooraf gingen, of dat de bank bijvoorbeeld eerst een deelaflossing heeft geëist en – toen die niet volgde – pas daarna heeft opgezegd. Tot slot is bijvoorbeeld van belang hoe lang u van de bank de tijd krijgt om tot herfinanciering te komen – en hoe de feitelijke mogelijkheden voor herfinanciering zijn.

Het hangt er dus echt van af of een opzegging door de bank mag worden gedaan en wat u daar in voorkomend geval tegen kunt doen. Wilt u in uw geval de mogelijkheden kennen? Neem dan contact op met Harm Jan Tulp.

Uw eerste aanspreekpunt:

Harm Jan Tulp

Sinds een seminar over beursvennootschappen in mijn studententijd heeft het Financieel Recht me nooit meer losgelaten. Op de Amsterdamse effectenbeurs en in de jaren erna als advocaat stond ik aan de kant van de grote instituten. Sinds 2003 sta ik vooral hun klanten bij.