3 redenen om een proces-verbaal van oplevering op te maken

Stel: u verhuurt studentenkamers. Een van uw huurders heeft zijn huurovereenkomst opgezegd, zijn spullen eruit gehaald en is vertrokken. U ontdekt dat de student schade heeft aangericht aan de kamer: de vloer is beschadigd en in de deur zit een gat. Deze schade wilt u graag verhalen op deze student. U heeft echter geen proces-verbaal van oplevering opgemaakt. U stuurt een mutatiefactuur naar de student voor de schade. Deze blijft onbetaald. U blijft met de schade zitten.

Veel verhuurders lopen tegen dit probleem aan. Er zijn maar weinig verhuurders die, voordat een huurder het gehuurde betrekt, een proces-verbaal van oplevering opmaken. Vaak wordt gedacht dat dit te ingewikkeld en tijdrovend is. Wij geven echter drie redenen om wél een proces-verbaal van oplevering op te maken.

1. De huurder is verplicht om op te leveren volgens de kwalitatieve eisen die in het proces-verbaal staan

Een proces-verbaal van oplevering is een beschrijving waarin verhuurder en huurder bepalen in welke staat het gehuurde verkeert bij het intrekken van de huurder. Is zo’n proces-verbaal opgemaakt, dan is de huurder – op het moment dat hij weer uit het gehuurde vertrekt – verplicht om volgens het proces-verbaal op te leveren. Doet de huurder dat niet dan kan de verhuurder de ontstane schade verhalen op de huurder.

2. Het proces-verbaal dient als bewijsstuk om te bewijzen dat de huurder de schade heeft veroorzaakt

Zoals we hierboven zagen, moet de huurder volgens het proces-verbaal opleveren. Doet de huurder dat niet en is er schade, dan kan de verhuurder de schade verhalen. Hierbij is het proces-verbaal een cruciaal bewijsstuk. In de wet staat dat de rechter het proces-verbaal als uitgangspunt moet nemen. Wanneer er bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal is opgemaakt, wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals hij deze aan het einde van de overeenkomst heeft opgeleverd.

Kort gezegd komt het dus hier op neer: is er wel een proces-verbaal opgemaakt, dan moet de huurder conform deze opleveren. Is er echter géén proces-verbaal opgemaakt, dan is het aan de verhuurder om te bewijzen dat de schade veroorzaakt is door de huurder.

Dat het proces-verbaal een bewijsstuk is, roept mogelijk de gedachte op dat het maken van een proces-verbaal lastig is. Dit valt echter in de praktijk mee. Een op schrift gestelde beschrijving in woorden van de toestand van het gehuurde – eventueel ondersteund met foto’s of filmpjes – met de handtekeningen van de huurder en de verhuurder is al voldoende.

3. De huurder staat juridisch sterk als er geen beschrijving is opgemaakt

Als er wel schade door de huurder is veroorzaakt, maar de verhuurder heeft geen proces-verbaal opgemaakt, dan wordt – zoals we hierboven al zagen – verondersteld dat de huurder het gehuurde heeft gekregen zoals hij het bij het eindigen van de huurperiode oplevert. De verhuurder moet dan bewijzen dat dit niet het geval is. Dit is een lastige bewijspositie, want meestal zijn er geen bruikbare foto’s of filmpjes van het gehuurde die als bewijs kunnen dienen.

Dit illustreert de sterke juridische positie van de huurder als er geen proces-verbaal is opgemaakt. De bewijslast ligt bij de verhuurder. Als hij het bewijs niet kan leveren, dan kan de verhuurder de geleden schade niet op de huurder verhalen.

Het opmaken van een proces-verbaal van oplevering is een eenvoudige maar ook doeltreffende manier voor de verhuurder om de schade op zijn huurder te kunnen verhalen.

Heeft u vragen over oplevering van een woning of een bedrijfspand? Neemt u dan contact op met Guus Benes.